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FIIs: Avaliação de ativos para integralização e marcação de quotas

A procura de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários), ganha cada vez mais força e popularidade. Os FIIs são um ótimo investimento para obtenção de renda decorrente da locação de imóveis. Eles estão ganhando cada vez mais adeptos pelo fato de serem isentos de Imposto de Renda na hora da distribuição dos rendimentos. Além disso, esse tipo de investimento é culturalmente bem-visto por grande parte dos brasileiros. Se tornando realidade nas carteiras de investidores, principalmente de pessoas físicas.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a partir da Instrução n° 472 de 31 de outubro de 2008 e das alterações específicas, dispõe sobre a constituição, administração, oferta pública e a divulgação de informações dos FIIs.

Administração dos FIIs

A regulamentação da CVM exige que o fundo tenha um administrador (instituição financeira). Ela é o responsável pelo funcionamento e pela manutenção, podendo executar as atividades diretamente ou contratar outros prestadores de serviço para ajudá-lo. 

Para ter sucesso a longo prazo nos FIIs, existe uma peça principal que auxilia na maximização dos lucros: o seu gestor de contas. Ele terá poder jurídico para que possa atuar no fundo e será o responsável pela alocação do patrimônio presente no fundo, para obter melhores resultados.

Uma das muitas funções desse gestor é selecionar quais os bens e direitos que irão compor o patrimônio do fundo. Além disso, ele vai providenciar e manter em ordem toda a documentação relacionada aos imóveis, controlar e supervisionar as atividades referentes à gestão dos ativos do fundo e distribuir ou repassar os rendimentos devidos aos cotistas, entre outras funções.

A administração do fundo de investimento imobiliário deve ser realizada exclusivamente por instituições financeiras, autorizadas pela CVM para prestação desse serviço. A captação de recursos para esse o fundo de investimento, junto ao mercado, é realizada por meio de oferta pública de distribuição de suas quotas. Admite-se a integralização das quotas através de imóveis ou direitos relativos a eles, desde que prevista no regulamento do fundo.

Sendo assim, nota-se a necessidade de avaliação de ativos imobiliários para atender a algumas finalidades específicas relacionadas na Instrução, que são:

Integralização de bens e direitos:

imóveis, bens e direitos a serem adquiridos pelo Fundo devem ser objeto de prévia avaliação, que deve ser feita com base em laudo de avaliação elaborado por empresa especializada;

Transformação, incorporação, fusão e cisão:

imóveis de FIIs objetos de fusão, incorporação ou cisão deverão ser avaliados previamente à operação, caso tenham decorrido mais de 3 (três) meses entre a data da última avaliação e aquela produção de efeitos da operação;

Inclusive, dentro deste contexto, está sendo discutida a reestruturação inédita do VIF11 da Vinci Partners, onde a ideia é de cindir o fundo em outros três. Caso seja aprovado pelos cotistas em assembleia, o processo de reestruturação tem previsão para ser concluído ainda no primeiro trimestre de 2022. 

Oferta pública de distribuição de cotas:

deverá ser realizado um laudo de avaliação por uma empresa independente no caso de primeira oferta pública de distribuição de cotas do Fundo.

No caso das cotas, são negociadas no mercado da Bolsa de Valores, e representam frações ideais de seu patrimônio. Por isso, é bastante comum avaliar os FIIs (e não apenas o ativo imobiliário) por meio da metodologia do Patrimônio Líquido a Mercado. 

Sendo assim, essa metodologia avalia os principais ativos e passivos da companhia. Calcula o seu valor a mercado, a fim de realizar os eventuais ajustes no seu balanço patrimonial. Os resultados são consolidados em novo valor do Patrimônio Líquido, que é utilizado para distribuição de cotas. Ou seja, para que a avaliação do Patrimônio Líquido a Mercado do FII (e/ou suas investidas) seja precisa, é necessário olhar para além dos ativos imobiliários, que normalmente são classificados como estoque ou propriedade para investimento.

A Apsis analisa as principais classes de ativos e passivos que constituem o Patrimônio Líquido do Fundo de Investimento Imobiliário. Não apenas as classes de ativos relacionadas aos bens móveis, já que contamos com uma equipe multidisciplinar com bastante experiência em avaliações desses objetos.

Entre em contato conosco e conheça mais detalhes da nossa solução.

 

Paulo Blanco
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