Alphaville entra em bairros planejados

Maior empresa de loteamentos do Brasil, nas mãos da Gafisa, a Alphaville Urbanismo está, nitidamente, testando novos conceitos. O modelo tradicional de venda de lotes com a marca Alphaville já provou ser suficientemente forte para permitir que a empresa experimente -com sucesso ou nem tanto – projetos que vão desde casas prontas de alto padrão a loteamentos mais populares e até a criação de núcleos urbanos (verdadeiras cidades em vazios demográficos). Sua última aposta são os bairros planejados – espaços de 50 mil m 2 a 70 mil m2, no miolo das cidades.

Com os bairros planejados, a Alphaville entra em um nicho que consegue ser ainda menos disputado que o mercado de loteamentos, com, no máximo quatro empresas de porte relevante no país. Vai estrear na seara da Sobloco, empresa que concebeu a Riviera de São Lourenço, no litoral paulista, e está em fase de desenvolvimento de um dos mais bem-sucedidos negócios imobiliários do momento: o Espaço Cerâmica, que aproveitou um terreno de mais de 300 mil metros quadrados que pertenceu à tradicional Cerâmica São Caetano. O projeto, no coração da cidade de São Caetano, terá shopping da Multiplan – que será inaugurado no próximo dia 30 – hospital e foi abraçado por várias incorporadoras, como PDG, a própria Gafisa e Lindenberg – que estão vendendo imóveis de altíssimo padrão. Na mesma linha, a Alphaville pretende verticalizar os novos bairros e desenvolvê-los em parceria com incorporadores.

Sob o comando do jovem e entusiasmado Rodrigo Osmo, de 35 anos, Alphaville pretende se firmar como empresa de urbanismo no sentido amplo da palavra. "Nosso negócio é viabilizar terrenos com vocação imobiliária ", diz Osmo, que fez escola no banco de investimentos GP (então controladora da Gafisa), por onde passou pouco mais de um ano. No controle de Alphaville há um ano e meio, Osmo estudou em Harvard na mesma época da criação do Facebook. No melhor estilo descontraído/workaholic, traz ao Brasil novos conceitos de urbanismo já difundidos nos Estados Unidos. "Nosso intuito é maximizar o valor de grandes glebas no longo prazo", completa.

Nesse momento, a Alphaville está em busca de terrenos para os futuros bairros planejados, que devem ser lançados a partir de 2012. O executivo não revela as cidades, mas diz que os dois primeiros projetos devem acontecer no Piauí e em Pernambuco. "São terrenos de mais de R$ 100 milhões, de difícil viabilidade, que não encontram um comprador convencional", explica. A Alphaville entra como parceira do negócio, desenvolve o plano urbanístico com as diretrizes de ocupação, fica responsável pela aprovação e pela negociação com incorporadores.

A ideia, segundo o executivo, é aproveitar a experiência da companhia em aprovações complicadas, do ponto de vista jurídico e ambiental, para desembaraçar esses terrenos. "Temos a área jurídica que mais entende de parcelamento de solo no Brasil", diz.

Os núcleos urbanos – verdadeiras cidades "criadas" em terrenos de mais de 5 milhão de m2 com desenvolvimento entre 10 e 20 anos – já são realidade. O primeiro projeto, em Brasília e Goiás, está sendo realizado em um terreno de 21 milhões de m2. Vendeu tudo na primeira fase e está fazendo o Estudo e Impacto Ambiental (EIA-RIMA) para o lançamento da segunda fase. O segundo projeto de núcleo urbano foi lançado em março em Pernambuco, em um terreno de 8 milhões de m2.

Embora exijam áreas de dimensões superlativas, os núcleos urbanos caminham, paralelamente, ao lançamento dos Alphaville tradicionais. A marca Terras Alpha, de lotes menores – Osmo não gosta do termo popular – ainda é embrionária. Já foram lançados três projetos e outros dois serão lançados ainda neste ano. O mesmo não aconteceu com o projeto de casas prontas de alto padrão.

A empresa fez dois pilotos com casas acima de R$ 1,5 milhão – em São Paulo e Porto Alegre – mas desistiu do negócio. "É muito difícil concorrer com o mercado informal de construção de casas, feito por empreiteiros", diz. O custo é pelo menos 30% mais baixo. "Eles não cumprem prazo nem custo, mas o cliente não entende." A rentabilidade não compensa o trabalho da construção sob medida. "Não existe nenhum grande incorporador no Brasil com experiência na construção de casas de alto padrão. É muito diferente de apartamento", justifica-se.

Apesar dos ajustes, Alphaville é hoje o negócio mais rentável da Gafisa. Em 2010, a marca Gafisa representou 49% das vendas totais; Tenda foi responsável por 46% e Alphaville, 15%. Mas, enquanto Gafisa contribuiu com 25,7% da margem bruta e Tenda com 29,6%, Alphaville teve margem de 43,6%.

A Gafisa comprou 60% da Alphaville em 2006 e, em abril deste ano, comprou mais 20% por R$ 126 milhões. Pelos 60% iniciais, pagou R$ 383 milhões, sendo R$ 20 milhões em dinheiro e o restante em ações da própria Gafisa. Até o início de 2012, compra os 20% restantes, conforme acordo de 2006.

(Daniela D”Ambrosio | Valor)

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