{"id":20770,"date":"2022-04-05T09:51:45","date_gmt":"2022-04-05T12:51:45","guid":{"rendered":"https:\/\/apsis.com.br\/?p=20770"},"modified":"2023-06-22T16:37:03","modified_gmt":"2023-06-22T19:37:03","slug":"avaliacoes-para-fiis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/avaliacoes-para-fiis\/","title":{"rendered":"Avalia\u00e7\u00f5es para FIIs: Conhe\u00e7a os requisitos para uma boa avalia\u00e7\u00e3o."},"content":{"rendered":"<p><span style=\"font-weight: 400;\">As avalia\u00e7\u00f5es de FIIs precisam <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">atender aos requisitos da Instru\u00e7\u00e3o Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (ICVM) n\u00ba 472\/2008, <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">que, por sua vez,<\/span><span style=\"font-weight: 400;\"> trazem algumas peculiaridades, sendo alguns pontos at\u00e9 mais exigentes do que os crit\u00e9rios b\u00e1sicos da Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) 14.653-01 e suas partes, a qual trata da avalia\u00e7\u00e3o de ativos.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Por isso, preparamos este conte\u00fado <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">para explorar<\/span><span style=\"font-weight: 400;\"> os requisitos b\u00e1sicos relacionados <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">\u00e0 <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">ICVM 472\/08 (principalmente no seu Anexo 12) <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">quando se trata<\/span><span style=\"font-weight: 400;\"> de avalia\u00e7\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios.<\/span><\/p>\n<h3><strong>Avalia\u00e7\u00f5es para FIIs: os elementos de identifica\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h3>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Identifica\u00e7\u00e3o da empresa avaliadora e das pessoas respons\u00e1veis pela avalia\u00e7\u00e3o, com descri\u00e7\u00e3o da experi\u00eancia da empresa na avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e hist\u00f3rico de empreendimentos avaliados.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel objeto da avalia\u00e7\u00e3o.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Identifica\u00e7\u00e3o do FII e de seu administrador.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Datas de refer\u00eancia da presente e da \u00faltima avalia\u00e7\u00e3o realizada do im\u00f3vel.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Dessa forma,<\/span><span style=\"font-weight: 400;\"> como podemos ver, j\u00e1 nos itens relacionados \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o dos elementos, existem crit\u00e9rios de exig\u00eancia de qualifica\u00e7\u00e3o, visto que a empresa avaliadora deve apresentar hist\u00f3rico de experi\u00eancia com avalia\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis e empreendimentos imobili\u00e1rios.\u00a0<\/span><\/p>\n<h3><strong>Elementos da avalia\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h3>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Descri\u00e7\u00e3o das caracter\u00edsticas do im\u00f3vel<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> abrangendo localiza\u00e7\u00e3o, estado de conserva\u00e7\u00e3o, tipo de constru\u00e7\u00e3o e finalidade a que se destina.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>An\u00e1lise da localiza\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica do im\u00f3vel<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, compreendendo a exist\u00eancia de melhorias e outros aspectos que possam afetar o seu valor, descri\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio da regi\u00e3o e informa\u00e7\u00f5es relativas a empreendimentos concorrentes.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Descri\u00e7\u00e3o das dilig\u00eancias efetuadas<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, de estudos e dados setoriais utilizados, bem como de outras informa\u00e7\u00f5es relevantes para a determina\u00e7\u00e3o do valor do im\u00f3vel.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Fundamenta\u00e7\u00e3o da escolha do m\u00e9todo de avalia\u00e7\u00e3o<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> e descri\u00e7\u00e3o detalhada de sua aplica\u00e7\u00e3o.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Caso o <\/span><b>fluxo de caixa descontado <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">tenha sido utilizado como base de avalia\u00e7\u00e3o, descri\u00e7\u00e3o: (i) da taxa de desconto utilizada para avalia\u00e7\u00e3o dos fluxos projetados; (ii) da incid\u00eancia ou n\u00e3o de tributos no c\u00e1lculo do fluxo; (iii) do risco de vac\u00e2ncia; (iv) do valor individualizado de aquisi\u00e7\u00e3o utilizado para cada im\u00f3vel em rela\u00e7\u00e3o ao valor de mercado; e (v) da an\u00e1lise de sensibilidade da valoriza\u00e7\u00e3o do fluxo de caixa, com explicita\u00e7\u00e3o das vari\u00e1veis sensibilizadas.\u00a0<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Com isso, o valor, \u00e0 data da avalia\u00e7\u00e3o, dos rendimentos recebidos, se o im\u00f3vel estiver arrendado ou alugado, ou, caso contr\u00e1rio, a estimativa dos rendimentos que possa gerar.\u00a0<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Se o im\u00f3vel estiver alugado<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, descri\u00e7\u00e3o das principais cl\u00e1usulas dos contratos de aluguel utilizadas para fins da avalia\u00e7\u00e3o, explicitando prazos, atualiza\u00e7\u00f5es, descontos, multas, hip\u00f3teses de rescis\u00e3o e revis\u00e3o dos valores.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Estimativa dos encargos<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> de conserva\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e outros que sejam indispens\u00e1veis \u00e0 explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do im\u00f3vel.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Justificativa utilizada para a escolha das taxas<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> de atualiza\u00e7\u00e3o, remunera\u00e7\u00e3o, capitaliza\u00e7\u00e3o, deprecia\u00e7\u00e3o, bem como de outros par\u00e2metros predeterminados pelo avaliador.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Indica\u00e7\u00e3o de eventuais transa\u00e7\u00f5es ou propostas de aquisi\u00e7\u00e3o<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> em que se tenha baseado a avalia\u00e7\u00e3o, relativas a im\u00f3veis com id\u00eanticas caracter\u00edsticas.\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><b>Indica\u00e7\u00e3o do valor final proposto para o im\u00f3vel<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">, de acordo com o m\u00e9todo de avalia\u00e7\u00e3o escolhido pelo avaliador e independentemente de valores diversos que tenham sido demonstrados por meio da aplica\u00e7\u00e3o de outros m\u00e9todos.<\/span><\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Nessa etapa, <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">destacamos os requisitos relacionados \u00e0 an\u00e1lise detalhada do desempenho do mercado imobili\u00e1rio local e tamb\u00e9m os eventuais concorrentes do empreendimento objeto da avalia\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">As metodologias devem estar justificadas em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 sua escolha. Caso o m\u00e9todo da capitaliza\u00e7\u00e3o de renda por meio do fluxo de caixa descontado seja aquele utilizado. As fundamenta\u00e7\u00f5es para utiliza\u00e7\u00e3o das premissas de avalia\u00e7\u00e3o devem ser fundamentadas. Assim como os par\u00e2metros operacionais analisados e os cen\u00e1rios alternativos devem ser modelados, considerando as vari\u00e1veis chaves da proje\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Outros pontos importantes s\u00e3o relacionados \u00e0 ocupa\u00e7\u00e3o e a eventuais receitas geradas pela explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do objeto, al\u00e9m de despesas e custos de carregamento. Atributos contratuais em caso de loca\u00e7\u00e3o ou arrendamento em curso devem ser devidamente descritos no relat\u00f3rio, independentemente da metodologia escolhida para avaliar o ativo.<\/span><\/p>\n<p><strong>Avalia\u00e7\u00f5es para FIIs:\u00a0 elementos de responsabilidade<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Indica\u00e7\u00e3o de eventuais ressalvas ao valor proposto para o im\u00f3vel, bem como da exist\u00eancia de circunst\u00e2ncias especiais que n\u00e3o permitam a determina\u00e7\u00e3o adequada de seu valor.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Sempre que informa\u00e7\u00f5es ou elementos relevantes que possam influenciar a determina\u00e7\u00e3o do valor do im\u00f3vel n\u00e3o estejam dispon\u00edveis ou n\u00e3o tenham sido apresentados, indica\u00e7\u00e3o das limita\u00e7\u00f5es decorrentes desse fato para a an\u00e1lise.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Declara\u00e7\u00e3o do avaliador que elaborou o laudo em conson\u00e2ncia com as exig\u00eancias desta Instru\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Identifica\u00e7\u00e3o das sociedades controladoras ou controladas pelo administrador com as quais o avaliador mantenha rela\u00e7\u00e3o de trabalho ou de subordina\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Indica\u00e7\u00e3o das cotas que detenha no fundo ao qual se refere o im\u00f3vel objeto da avalia\u00e7\u00e3o.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ressaltamos as eventuais possibilidades de conflitos de interesses <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">caso <\/span><span style=\"font-weight: 400;\">o avaliador detenha cotas ou participa\u00e7\u00f5es em FIIs nos quais os seus ativos imobili\u00e1rios sejam objetos de avalia\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Agora que voc\u00ea entendeu um pouco mais sobre a avalia\u00e7\u00e3o de fundos imobili\u00e1rios, conhe\u00e7a tamb\u00e9m as <\/span><a href=\"https:\/\/apsis.com.br\/solucoes\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">nossas solu\u00e7\u00f5es<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> sobre avalia\u00e7\u00f5es de ativos imobili\u00e1rios em FIIs para atendimento \u00e0 ICVM 472\/08.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>As avalia\u00e7\u00f5es de FIIs precisam atender aos requisitos da Instru\u00e7\u00e3o Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (ICVM) n\u00ba 472\/2008, que, por sua vez, trazem algumas peculiaridades, sendo alguns pontos at\u00e9 mais exigentes do que os crit\u00e9rios b\u00e1sicos da Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) 14.653-01 e suas partes, a qual trata da avalia\u00e7\u00e3o de ativos. Por isso, preparamos este [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[466,609,732,722,444],"class_list":["post-20770","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sem-categoria","tag-apsis","tag-aquisicoes","tag-avaliacoes-para-fiis","tag-fii","tag-mercado-imobiliario"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20770","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20770"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20770\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20770"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20770"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/apsis.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20770"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}