Alerta de bolha imobiliária é publicado por professor da Poli-USP

No final do último mês de julho, o Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) publicou um alerta de bolha imobiliária. Segundo o documento, os preços dos imóveis residenciais e comerciais têm crescido no mercado brasileiro além do que é explicável por sua estrutura de custos.

"Preços crescentes não são sinônimos de bolha", pondera o professor-doutor João da Rocha Lima Junior, autor do texto, "mas preços crescentes sem explicação na estrutura de custos são efeitos de desorganização do mercado e identificam a ocorrência de bolha".

Movimento dos preços

De 2008 até o final de 2010, os preços crescentes dos empreendimentos residenciais carregavam componentes de custos e margens adequadas para cobertura de incertezas.

"Os preços descolavam do crescimento do INCC-FGV [Índice Nacional de Custos da Construção], porque alguns fatores não estão cobertos pelo índice de inflação de custos de construção, desde terrenos, passando pelos custos da outorga onerosa cada vez mais presente, até os custos diretos mascarados em subempreitadas com margens especulativas, pela pressão de demanda", esclarece.

Assim, até o fim do ano passado, não se percebiam indicativos de alta dos preços pela formação de bolha. Porém, o desenvolvimento no primeiro semestre de 2011 revela que os movimentos de preços continuam descolados da variação de custos de construção medida pelo índice da FGV, sendo que, segundo o professor, "o orçamento, mais margens, deve acompanhar o INCC-FGV".

Acima do valor justo

Assim, as evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima do seu valor justo, avalia o documento – valor não é atributo de qualquer bem, mas o preço justo equivale a um valor justo.

Lima explica que preço justo cobre os custos de produção em regime eficaz: contém margem para cobertura das incertezas – tendo em vista que o preço é fechado antes da construção –, e contempla uma margem de resultado para os investimentos.

"Com os preços atuais, se contarmos os custos, as margens, a estrutura tradicional de funding, com financiamento à produção no SFH [Sistema Financeiro da Habitação], encontraremos taxas de retorno desequilibradas para a atratividade do real estate, nos padrões reconhecidos no mercado brasileiro", avalia Lima. "Se os preços estão acima do preço justo, há um valor sem lastro que está sendo comprado pelo mercado nesta conjuntura".

Formação de bolha

De acordo com Lima, um dos fatores que cria bolha de mercado é o crédito irresponsável, o que não é verificado no Brasil, onde o crédito é concedido de forma responsável, sobretudo para compra de imóvel residencial.

"Os juros são aplicados em regime constante, não ocorrendo exemplos como os do falido sistema do mercado norte-americano, quando se iniciava um financiamento com juros abaixo da taxa referencial de mercado nas prestações, levando a diferença para o saldo devedor, para compensar o futuro", compara.

Outro fator que gera bolha de mercado é a forte presença de capital especulativo, para o qual Lima explica: "No setor de real estate no Brasil não foram muitos os períodos, nestas últimas duas décadas de moeda confiável, nos quais se tenha identificado forte presença de recursos especulativos".

Por fim, o investidor desinformado é o terceiro fator capaz de gerar bolha e, aí sim, há em grande proporção nesta conjuntura do mercado brasileiro.

"Vejo a presença de investidores tão desinformados que se aventuram até à especulação", diz Lima, explicando que grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez, deixando para especuladores ingênuos o mercado de real estate. "Grandes especuladores do mercado de capitais costumam afirmar que, quando a bolsa está aquecida e o valor médio das transações se estabiliza em patamar baixo (pequenos investidores se vestindo de especuladores), chegou a hora de sair, e acelerado. Está soando o alarme de bolha", conclui.

(Fernanda de Moraes Bonadia l InfoMoney)