Bolha imobiliária em São Paulo é pouco provável, diz estudo
Um estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV-SP) considera pouco provável que o aumento recente dos preços dos imóveis na cidade de São Paulo seja reflexo de uma bolha imobiliária, questão que tanto aflige quem quer comprar um imóvel no Brasil. O estudo ressalva que a possibilidade de bolha não pode ser totalmente descartada; porém, a metodologia utilizada e os dados disponíveis atualmente não identificam com clareza que uma bolha exista ou esteja em formação.
“Embora a presença de bolha não possa ser totalmente descartada, a hipótese mais provável é que o aumento dos preços de imóveis recente deve ter sido ocasionado por fatores normais ligados a excesso de demanda por imóveis”, diz o estudo, assinado por Emerson Fernandes Marçal, Paulo Gala e Rogério Mori.
Os pesquisadores atribuem o aumento da demanda à melhoria das condições de crédito, à queda dos juros e ao aumento da renda das famílias, além de uma redução nos juros das aplicações financeiras, o que pode ter levado os agentes econômicos a buscar imóveis como forma de investimento. O aumento de demanda por moradia também pode ter pressionado os preços dos aluguéis, diz o estudo. “Como a oferta no setor não responde prontamente por conta do tempo necessário para viabilizar novos empreendimentos, o resultado foi um aumento de preços”, diz o texto.
Em entrevista a EXAME.com, o professor Paulo Gala completou: “Houve a descompressão do crédito habitacional. Saímos do estoque de três a quatro bilhões de reais em 2003 para 100 bilhões de reais atualmente. O crédito imobiliário no Brasil ainda representa 5% do PIB, menos do que em países como o Chile e a África do Sul”.
Testes não descartam chance de bolha, mas também não apresenta evidências claras
O estudo utiliza testes formais de detecção de bolhas desenvolvidos pelo americano Peter Philips e outros coautores que também permitem identificar o início e o final de cada evento. Por essa razão, puderam ser usados para datar as bolhas financeiras durante a crise dos subprime nos Estados Unidos. É possível detectar as bolhas analisando se os preços dos ativos em algum período apresentam comportamento explosivo.
Os mesmos testes foram aplicados aos preços dos imóveis em São Paulo, conforme os dados divulgados pelo Secovi-SP, o sindicato da habitação na cidade. O estudo observa que, utilizando-se diferentes índices para deflacionar os preços – isto é, mensurar o desempenho real dos preços em relação a esses indicadores – houve um aumento significativo de preços a partir de meados de 2010. Em seguida, coloca a questão: esta alta significa bolha ou não?
A análise levou em conta o conceito de “bolha”, segundo o qual os preços dos ativos “subiriam sem lastro nos fundamentos até que em algum momento a distância entre os mesmos seria tão grande que uma reversão abrupta tornar-se-ia inevitável. Uma bolha seria então caracterizada por um contínuo e forte aumento dos preços dos ativos sem base, seguido de um intenso e abrupto ajuste em direção aos fundamentos. Haveria o período da euforia, seguido de reversão praticamente instantânea aos fundamentos”, diz o estudo.
Os cálculos para a verificação da existência de bolha foram aplicados às séries de preços deflacionadas por seis diferentes indicadores: crescimento da renda nominal de salários de admissão, segundo o CAGED; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE; preços dos aluguéis na cidade de São Paulo, segundo o IBGE, e a taxa de juros do CDI mensal; e os indicadores de inflação IPCA, INCC-DI e IGP-DI.
Quando os cálculos são aplicados às séries deflacionadas pelos índices de inflação ou pelos preços dos aluguéis isoladamente, aparece a chance de bolha, mas sem probabilidade detectável, explica o professor Paulo Gala em entrevista. Segundo o texto, “A suposta bolha teria sido iniciada em meados de 2010 e não teria terminado ainda”.
Porém, o próprio estudo diz que os resultados com as métricas mais adequadas para avaliar o preço dos imóveis para a metodologia adotada são os cálculos feitos sobre as séries deflacionadas pelo aumento de renda das famílias ou o preço do aluguel em São Paulo e o CDI. Nesses casos, aparece fraca evidência de bolha. “Os cálculos não mostram que exista uma bolha. Pelo menos segundo essa metodologia, não”, diz Paulo Gala.
“Caso não haja bolhas no mercado imobiliário brasileiro, espera-se que no futuro próximo ocorra uma consolidação dos preços dos imóveis dentro de um novo patamar, sem aumentos contínuos como os verificados recentemente ou quedas abruptas e intensas como seria esperado no caso de uma bolha clássica”, conclui o estudo.
( Julia Wiltgen | Exame)
