BR Properties compra fundo com 26 lojas da C&A por R$ 477 mi

Com forte atuação no mercado de escritórios comerciais de alto padrão e galpões industriais, a BR Properties estreia no segmento de imóveis para o varejo. Ontem, a companhia anunciou a compra de 100% das quotas de emissão do Fundo de Investimento Imobiliário Comercial Progressivo II, que possui participações em quatro edifícios comerciais em São Paulo e é dono de 29 lojas de varejo – 26 delas alugadas para a varejista de roupas C&A(15 âncoras de shopping e 11 de rua). O valor do negócio é de R$ 477 milhões.

O principal investidor da carteira imobiliária, com 98% das cotas, era o fundo de pensão do setor público canadense PSP Investments, segundo consta em atas de assembleias de cotistas realizadas nos últimos anos. Por ser um investidor estrangeiro, a alienação das cotas foi feita em leilão na bolsa, o que garantiu a isenção de imposto sobre ganho de capital. Já os 2%, que estavam nas mãos da Brazilian Finance & Real Estate S/A, foram vendidos em transação privada.

A carteira imobiliária Comercial Progressivo II foi criada em 2006 para um grupo de investidores internacionais interessado em explorar o segmento de imóveis comerciais no Brasil, segundo Rossano Nonino, diretor executivo da Brazilian Capital, gestora do fundo. O grande negócio foi a aquisição, na época, dos imóveis onde funcionavam as lojas da C&A.

O fundo, de acordo com Nonino, foi criado com a perspectiva de saída do negócio. Agora, garante à BR Properties uma porta de saída com possível benefício fiscal na venda e até possibilidade da colocação para pessoas físicas, no varejo.

Segundo Pedro Daltro, diretor financeiro e de relações com investidores da BR Properties, a companhia planejava investir em imóveis de varejo desde a sua criação, em dezembro de 2006. O plano inicial da empresa era ter 40% em escritórios comerciais, 40% em galpões e 20% em varejo. "Acabamos não investindo em varejo porque o retorno não era tão atrativo quanto escritório e galpão", afirma Daltro. "Esse ativo, em especial que já estava nas mãos de um investidor, nos interessava muito", acrescenta.

No Brasil, não há tradição das redes de varejo venderem seus ativos. A grande maioria das varejistas é dona dos próprios supermercados. "O varejo terá uma expansão grande e só o capital de giro não vai conseguir financiar essa expansão", diz. "Eles vão precisar de investidores imobiliários", completa. Na Europa, as redes já começaram a vender seus imóveis.

Com a compra das cotas do fundo, a BR Properties passa a ter um portfólio (em área bruta locável), assim dividido: 25,7% em escritórios, 65,6% em galpões industriais e de logística e 8,7% em lojas de varejo. Para a empresa, a entrada no varejo significa uma sinergia importante com o segmento de galpões, já que os varejistas precisam, cada vez mais, de centros de distribuição onde estão expandindo.

Apenas este ano, a BR Properties investiu R$ 2 bilhões em aquisições, 18% acima do que estava previsto. Comprou a antiga sede da Nestlé, um prédio comercial em Alphaville, galpões e o Ventura no Rio, em parceria com o BTG Pactual – a segunda maior transação imobiliária do país. Em 2009, a compra de ativos somou R$ 354 milhões e entre a criação da empresa, no fim de 2006, e a abertura de capital (em março deste ano), as aquisições somaram R$ 600 milhões. Com o aquecimento do mercado, já se fala que a BR Properties estaria pagando caro pelos ativos. "Perdemos vários negócios este ano que julgamos caros", diz Daltro. "O mercado é muito fragmentado e se um ativo está caro, há outro disponível", completa.

(Daniela D”Ambrosio e Alessandra Bellotto | Valor)