Brookfield vende 49% de obra em São Paulo por R$ 600 milhões

Ontem, a Brookfield vendeu sua participação em um dos endereços comerciais mais nobres de São Paulo, um terreno de 19 mil m2 na avenida Faria Lima (zona Sul), que já pertenceu ao especulador Naji Nahas na década de 80. A empresa desfez-se de 49% do negócio por R$ 600 milhões, transferidos ao grupo VictorMalzoni, que já era dono de 21%. A venda equivale a 34 mil m2 ou R$ 17,6 mil o metro quadrado – valor pago cerca de um ano antes da conclusão do edifício.

Foi a primeira transação de um edifício inteiro na região da Faria Lima – onde não há mais terrenos disponíveis, nem permissão da prefeitura para que novos prédios possam ser erguidos – depois de mais de cinco anos. O empreendimento, que terá quase 70 mil m2

de área construída e abrigará três torres comerciais, deve ficar pronto em outubro de 2011. O Grupo Malzoni, tradicional dono de shoppings centers em São Paulo, passa a deter 70% do empreendimento – os 30% restantes, ou 26 mil m2, foram permutados com o dono do terreno, o empresário sírio Wafic Said, ligado à família real saudita.

"Foi a melhor proposta que recebemos", afirma Nicholas Reade, presidente da Brookfield. O Malzoni, segundo Reade, não tinha direito de preferência. "Nosso negócio é construir e vender e não ficar com ativos em carteira para alugar", diz, sobre a venda. Os dois grupos já haviam feito outra grande transação. No fim de 2007, os Malzoni venderam o grupo Plaza – shoppings Higienópolis, Paulista, Plaza Sul e West Plaza – por R$ 1,5 bilhão para a divisão de shoppings do Brascan, agora Brookfield.

Segundo o Valor apurou, na a Brookfield canadense, controladora da Brookfield do Brasil, também estava na disputa na reta final. A Previ também colocou preço. O negócio foi analisado por vários players do mercado, como empresas de gestão de propriedades. O Itaú foi outro interessado que analisou a compra, mas não entrou na etapa final. Agora, o banco está negociando com a Tishman Speyer a construção de um prédio no modelo "build to suit" para o ItauBBA no terreno vizinho à operação que o banco possui do outro lado da avenida Faria Lima.

Não há mais oferta de novos espaços na avenida Faria Lima – além desse e do Tishman. A situação se agravou depois que acabou o potencial construtivo da região. Pela lei de zoneamento, não se pode construir mais um único metro quadrado, além do que já foi aprovado. Qualquer mudança a partir de agora deve levar um tempo considerável para se concretizar.

O potencial construtivo dessas regiões – que fazem parte das chamadas operações urbanas, que envolvem a cuja autorização para construção é diferenciada e obtida por títulos (Cepac”s) obtidos em leilões – só será alterado se houver um novo projeto de lei ou se a cidade tiver um novo plano diretor. O último leilão de Cepac da Faria Lima aconteceu na semana passada e o título foi vendido por R$ 4 mil, quase o dobro do preço do último leilão. Muita gente ficou de fora, mas empresas como Tishman, Birmann, Cyrela, Gafisa e Rossi compraram títulos para vincular aos projetos. Com a proibição dos comerciais, os residenciais viraram a bola da vez na região.

"Esse terreno é um grande referencial de preço para a cidade inteira, dificilmente sairá negócio acima disso", afirma Walter Cardoso, presidente da Richard Ellis, empresa contratada no final do ano passado para fazer a transação. "A região não mostra valor há muito tempo", diz.

Há uma lista de inquilinos interessados em ocupar espaços no novo prédio, entre eles o BTG Pactual e o Goldman Sachs. O preço de aluguel do metro quadrado dos empreendimentos novos deve ficar na casa de R$ 140. "Abaixo disso, a conta não fecha", afirma uma fonte do setor.

A Brascan Company (agora juntas na Brookfield) e Malzoni pagaram R$ 250 milhões por 70% do terreno. Na época, foi disputado por cerca de 15 empresas e fundos de investimento brasileiros e internacionais. Najas adquiriu o terreno em 1980 e, depois de quebrar, levantou um grupo de investidores para adquirir o crédito do banco europeu que conseguiu o terreno em um processo de execução de dívida. (Colaborou Vanessa Adachi, de São Paulo)
 
(Daniela D”Ambrosio | Valor)