Carteira imobiliária aparece no radar do investidor em 2011

Apesar da queda de 20% do volume de novas emissões em relação ao ano passado, o mercado de fundos imobiliários esteve bastante ativo em 2011, com 39 emissões aprovadas pela CVM no valor total de R$ 7,7 bilhões, de acordo com os dados até o dia 20 de dezembro.

O volume de emissões de 2011 foi mais do que o dobro do registrado em 2009 e mais de 10 vezes superior ao total de 2008. A quantidade de operações neste ano igualou o recorde de 2010 e superou por larga margem a dos anos anteriores. Os números indicam que o interesse por fundos imobiliários continua alto.

A área Valor-RI do portal do Valor lista os anúncios de encerramento das distribuições de fundos imobiliários publicados no jornal. A consulta a essas informações mostra que foram concluídas 14 emissões neste ano, que movimentaram o total de R$ 1,3 bilhão.

Do total captado pelos fundos, as pessoas físicas responderam pela compra de R$ 1 bilhão em cotas, equivalentes a 80% da movimentação total. Ao todo, aproximadamente 17 mil aplicadores individuais investiram em fundos imobiliários em 2011, com desembolso médio de cerca de R$ 60 mil. Definitivamente, as aplicações em fundos imobiliários entraram no radar das pessoas físicas.

 Estes fundos atraem os investidores individuais porque os rendimentos são isentos do imposto de renda e a rentabilidade é atrelada a um fluxo de aluguéis que, na maioria das vezes, é indexado a algum índice de inflação. O IGP-M e o IPCA são os índices mais usados no mercado imobiliário.

 Outro fator de atração é o fato de que os preços dos imóveis no Brasil aumentaram significativamente nos últimos anos, impactando positivamente o valor dos aluguéis. Caso o ritmo de valorização seja mantido, é inevitável que as cotas dos fundos tenham um ganho extra. Além disso, a redução esperada das taxas de juros praticadas pelo Banco Central também é um fator que tende a valorizar as cotas dos fundos.

 Os anúncios de encerramento das emissões mostram, também, que foram nove operações envolvendo fundos que fizeram a primeira emissão de cotas e cinco operações nas quais o fundo já existia, tinha cotas negociadas no mercado, e fez uma nova emissão.

No total, as operações que envolveram a oferta inicial de cotas movimentaram R$ 970 milhões, em nove transações com tamanho médio de R$ 108 milhões. As chamadas ofertas subsequentes, em que o fundo já existia e fez uma nova emissão, totalizaram R$ 300 milhões com média de R$ 60 milhões por operação.

Na prática, para o investidor, não existe diferença entre aplicar em cotas de um fundo novo ou comprar novas cotas de um fundo que já existe, porque todos os rendimentos são divididos entre todos os cotistas.

 Se você comprar cotas de um fundo na primeira emissão, o apelo implícito é a expectativa de conseguir antecipar os ganhos de capital que podem ser ocasionados tanto pela valorização do empreendimento quanto pela gestão da carteira de imóveis do fundo. Em contrapartida, como tanto os empreendimentos quanto a capacidade de gestão do administrador do fundo ainda não foram testadas, existe o risco de que o cenário traçado para a rentabilidade no momento da oferta não seja realista. Existem alguns exemplos de fundos que não atingiram as metas inicialmente propostas.

Alternativamente, a vantagem de investir em um fundo já existente no momento de uma nova emissão, é o conforto de analisar o desempenho passado. As distribuições de resultados do fundo e o preço das cotas negociadas em bolsa são informações divulgadas periodicamente e estão disponíveis para avaliação.

O cuidado é verificar se o fundo tem o histórico de ser bem administrado e se os valores dos novos imóveis que estão sendo incorporados à carteira correspondem aos preços de mercado.

O maior risco do investimento em fundos imobiliários ainda é a liquidez relativamente restrita. Em caso de necessidade de usar seus recursos, não há garantias de que as cotas serão negociadas rapidamente. No entanto, dado o crescimento do número de participantes neste mercado, essa liquidez deve aumentar.

Marcelo d””Agosto é economista especializado em administração de investimentos com mais de 20 anos de experiência no mercado financeiro.

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(Marcelo d””Agosto l Valor)