Contrapartidas podem dobrar valor de imóvel em SP, diz Secovi

Prefeitura exige medidas de construtoras para minimizar impactos de obras.
Fabíola Glenia Com alta de preços, ‘classe média está sumindo de SP’, diz entidade.

De julho de 2012 a junho de 2013, o preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais verticais novos em São Paulo cresceu 12%, segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Para a entidade, parte dessa alta é resultado da pressão dos preços dos terrenos, em consequência das contrapartidas previstas na legislação urbanística da cidade.

“Essas contrapartidas podem encarecer o imóvel no valor de, no mínimo, 5%, ou pode até dobrar o valor”, afirma Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos da entidade, que representa as construtoras.

Essas contrapartidas são medidas que a Prefeitura de São Paulo exige das construtoras para minimizar eventuais impactos no trânsito de uma região ou no meio ambiente, por exemplo. Para a prefeitura, o processo tem o objetivo de garantir um ordenamento urbano adequado. Mas as construtoras alegam que elas aumentam os custos e ajudam a tornar ainda mais caro o já salgado preço dos imóveis para o consumidor.

“A demora no licenciamento agrega custo, a contrapartida exigida nos empreendimentos maiores tem agregado custo. Empreendimentos maiores significam impacto maior na cidade e isso significa contrapartida maior. Este custo vai agregado ao preço da unidade final”, admite Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e presidente da construtora Kallas.

Segundo ele, as previsões do Secovi indicam que os preços dos imóveis podem subir até 5% acima da inflação em 2013. “Já está em preços absurdos, o consumidor não está conseguindo pagar (…) A classe média está sumindo de São Paulo, porque não consegue comprar mais nada aqui”, diz Kallas.

Ele refuta, porém, a teoria de que os preços estão subindo porque os incorporadores estão querendo aumentar suas margens de lucro. “É o contrário: quanto mais vender, mais lucra – claro, mantendo as margens.” Não se trata, portanto, de aumento de margens, mas de alta dos custos, garante.

Para o executivo, esses custos não estão onerando o empresário, e sim o consumidor: “Acha que alguém vai construir para perder dinheiro? Então, vai somando os custos”, diz.

Outorga onerosa
 
Entre as contrapartidas estão o pagamento da outorga onerosa. Conforme explica Kallas, para a incorporadora utilizar o potencial do terreno que está comprando tem que pagar para a prefeitura a outorga onerosa. “Aumenta o custo do terreno e o custo final”, diz.

A prefeitura explica que o Plano Diretor Estratégico, instituído pela lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002, estabeleceu os limites para o coeficiente de aproveitamento básico do solo, dependendo da definição da região da cidade pelas normas do zoneamento urbano.

“Para edificar além desses limites básicos, até coeficiente máximo, o construtor precisa adquirir um potencial adicional de construção do poder público, conhecida como outorga onerosa, pagando por esse direito. A outorga onerosa foi criada para que o município tenha um Fundo de Desenvolvimento Urbano, cuja aplicação é voltada para necessidades da cidade”, explica a prefeitura.

Cepac

 Outra contrapartida é o Certificado de Compra de Potencial do terreno (Cepac). Os Cepacs, de acordo com a prefeitura, são contrapartidas financeiras para construção de imóveis inseridos no perímetro das operações urbanas.  Os proprietários de terrenos que pretendem obter direitos adicionais de construção, ou seja, construir além do permitido pelo coeficiente básico, podem adquirir esses certificados e vinculá-los a imóveis na área da operação urbana.

Meio ambiente

 As incorporadoras também podem ter que pagar contrapartida para a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente. “Se tiver que cortar árvores no terreno, tem que doar mudas para a secretaria. (…) Uma muda custa R$ 175 e há casos em que pode ter que doar 10 mil ou 20 mil mudas”, diz Kallas.

Questionada pelo G1 sobre o valor da muda, a prefeitura explicou que o preço pode variar em função dos seguintes fatores: espécie, tamanho do DAP (diâmetro à altura do peito), dificuldade de obtenção de semente, forma de propagação e tempo de manejo. “O valor da muda tomada como referência para o custo final envolve  parâmetros como insumos, manejo e manutenção, assistência técnica e o valor do ‘tutor’ da muda quando implantada na área urbana”, explica a administração municipal.

Trânsito

 Outra contrapartida que pesa no custo final do imóvel para o consumidor são as que podem ser cobradas pela Secretaria de Transportes e pela Companhia de Engenharia de Tráfego (CET). Segundo Kallas, uma portaria prevê o pagamento de até 5% da obra para minimizar impactos no trânsito. “Vai impactar o trânsito, então precisa colocar semáforo, abrir a via e, às vezes, até construir viaduto”, relata o executivo.

De acordo com a prefeitura, a Lei Municipal n.º 15.150, de 6 de maio de 2010 determina que o empreendimento terá que gastar no mínimo 1% de seu valor com obras de mitigação de trânsito ou depositar a quantia no Fundo Municipal de Desenvolvimento de Trânsito (FMDT). Os custos envolvidos com as medidas também não podem ultrapassar 5% do valor do empreendimento.

(Fabíola Glenia | G1)