Fundo imobiliário: a melhor alternativa para investir em imóveis

Comprar um imóvel com o objetivo de alugar ou diversificar os investimentos ainda é uma alternativa comum entre muitos investidores. A certeza de investir em algo concreto, de poder entrar e conferir onde o dinheiro esta aplicado é algo que traz tranquilidade e segurança e que leva muitos brasileiros a investirem em imóveis.

Porém, se avaliarmos os resultados, hoje, o mercado disponibiliza ao investidor outras formas mais rentáveis de se investir em imóveis. A alternativa mais comum e que, aos poucos, começa a ganhar espaço é o investimento em fundos imobiliários.

Antes de comprar um imóvel para investir – seja para alugar, seja para esperar a valorização futura do empreendimento -, é preciso fazer uma série de análises. O problema de inadimplência de inquilinos é algo real que também precisa fazer parte dessa conta. Há problemas de infraestrutura, além do fato de que, entre um inquilino e outro, o imóvel vai ficar vazio e, consequentemente, permanecer meses com rentabilidade igual a zero.

Em média, estima-se que os aluguéis garantam ao investidor uma rentabilidade bruta entre 0,5% a 0,7% do valor investido – isso sem contar o tempo despendido para a realização e solução de todos os problemas que podem surgir.

Outro ponto que precisa ser considerado previamente pelos investidores é a questão da liquidez. Se precisar, por algum motivo, se desfazer o imóvel de forma rápida, certamente o investidor terá de reduzir o preço e pode até amargar algum prejuízo. Os processos de venda geralmente são demorados e, para conseguir a rentabilidade com a valorização do imóvel, é preciso paciência.

Optar pelo investimento em um fundo imobiliário apresenta uma série de vantagens. Apesar de o investidor não ser o proprietário de todo o imóvel, ele é cotista do fundo e é proprietário de uma parte do empreendimento, que pode ser um grande complexo comercial, seja um edifício com inúmeros escritórios ou um grande shopping center.

Se por um lado o investidor não pode dizer com todas as letras "este imóvel é meu", por outro, ele tem uma série de vantagens. A primeira é a facilidade de investimento e a ausência de negociação e problemas com os inquilinos. Em um fundo de investimento imobiliário, o gestor do empreendimento assume a responsabilidade pelas negociações e todos os problemas que possam acontecer.

Em um fundo, é possível investir em imóveis com pequenos valores. Ou seja, o investidor não precisa despender centenas de milhares de reais na aquisição de um único imóvel. Ele pode comprar cotas de diferentes imóveis localizados em regiões diferentes. A rentabilidade também é mais elevada, ficando na casa de 0,8% ao mês. Além disso, o problema de liquidez é mais fácil de ser solucionado.

Apesar de não ser tão simples como sair de um fundo de renda fixa, a liquidez dos fundos imobiliários tem aumentado. Para sair do investimento, é necessário que a cota seja vendida para outro investidor.

Outro ponto que precisa ser considerado e que afeta diretamente a rentabilidade da aplicação são os impostos. Ao receber o pagamento dos alugueis, o investidor sofre alta tributação de Imposto de Renda (IR).

A alíquota segue a tabela progressiva e, de acordo com o valor, pode chegar à casa de 27,5%. No fundo, não há uma tributação direta do investidor, mas sim da rentabilidade como acontece em toda a indústria de fundos.

Como se trata de uma operação financeira, no entanto, é preciso ficar atento às taxas cobradas pelos gestores e à política do fundo. Também é preciso conhecer o perfil dos inquilinos desses empreendimentos.

A rentabilidade também está atrelada ao pagamento dos aluguéis. A diferença é que o risco de inadimplência está distribuído entre todos os inquilinos e não concentrado em apenas um ou dois.

Como em todo tipo de investimento, é preciso considerar a necessidade e as vantagens da diversificação. Os fundos imobiliários garantem esta diversificação para investimentos em imóveis.

Mauro Calil é professor e educador financeiro, fundador do Centro de Estudos e Formação de Patrimônio Calil&Calil

E-mail mauro@calilecalil.com.br

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(Mauro Calil | Valor)