Ganho Imobiliário

A expectativa de queda da taxa básica de juros e o cenário de aumento da inflação têm tornado os fundos imobiliários mais atrativos.

Em setembro, esses investimentos apresentaram um rendimento médio de 2,73%, considerando a valorização das cotas na bolsa e o ganho distribuído das receitas de aluguel, superando a variação do CDI no mês passado, que foi de 0,94%. O levantamento, realizado pela consultoria Uqbar, abrange 46 carteiras, entre as 61 listadas na bolsa que foram negociadas no período. "No mês passado houve uma melhora do desempenho dos fundos imobiliários, resultado do reajuste dos aluguéis de alguns imóveis acima do índice de correção e da valorização das cotas", diz Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário.

Até a segunda prévia de outubro, o IGP-M, índice utilizado como referência para o reajuste dos aluguéis, acumula alta de 4,67% no ano e de 6,92% em 12 meses. A expectativa é que com a queda da Selic, hoje em 11,5%, o retorno dos fundos imobiliários termine o ano acima do ganho líquido com as aplicações em renda fixa, considerando o desconto de 15% de Imposto de Renda (IR) incidente sobre essa última.

No acumulado do ano, os fundos imobiliários acumulavam um retorno de 11,3%, comparado com 8,70% do CDI. Nesse caso, o levantamento da Uqbar abrange 40 carteiras que tiveram negociação em bolsa entre dezembro do ano passado e setembro deste ano.

Esses investimentos têm atraído as pessoas físicas nos últimos anos ao oferecer a possibilidade de uma renda mensal proveniente dos aluguéis, com isenção de IR. Esse benefício é concedido para as carteiras negociadas em bolsa, com no mínimo 50 cotistas, e com participação máxima de cada investidor inferior a 10% do patrimônio. O ganho de capital com a venda das cotas, no entanto, é tributado em 20%. Além disso, com o desempenho fraco do mercado de ações, muitos investidores têm migrado parte de suas alocações para ativos reais como imóveis.

A maior procura por esses ativos tem levado a uma valorização das cotas negociadas na bolsa, que respondeu por boa parte da rentabilidade das carteiras neste ano. O fundo Hotel Maxinvest, lançado em 2008 pela Brazilian Mortgages (BM), era o mais rentável neste ano, até setembro, com taxa interna de retorno de 53,5%. O resultado foi impulsionado pela valorização das cotas, de 39,7% no período.

Voltado para a aquisição de flats, o fundo contava em setembro com 603 apartamentos, localizados em São Paulo, e tem se beneficiado da retomada do mercado hoteleiro na capital paulista, diante da expectativa de aumento da demanda com a Copa do Mundo em 2014.

Com isso, o fundo tem apresentado um "dividend yield" – que se refere ao retorno com a distribuição dos rendimentos sobre o valor da cota – acima da média, de cerca de 12% a 15% ao ano. Atualmente, na fase de desinvestimento, a carteira contava com um patrimônio de R$ 58,5 milhões. "A queda das Selic aumenta a busca por diversificação dos investimentos, promovendo uma desconcentração dos ativos de renda fixa atrelados ao CDI", afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages.

A BM também é responsável pela administração da maior carteira negociada em bolsa, o Brazilian Capital Real Estate Fund I, conhecido como BC Fund, composto por 13 empreendimentos, que somavam um valor de mercado, em junho, de R$ 2 bilhões. O fundo apresentava uma taxa interna de retorno de 20,5% no ano, até setembro.

Em julho deste ano, foi aprovado um aumento dos rendimentos de 6% ao ano para 8% ao ano sobre o valor da oferta pública do fundo, realizada em dezembro de 2010. O retorno proposto abrangerá o período de agosto deste ano a dezembro de 2012. O fundo mantém a meta de retorno de 15% ao ano a partir de 2015.

A ampliação do retorno é resultado do crescimento das receitas com aluguéis, que aumentaram 28% em relação a dezembro do ano passado em mais de 60% dos imóveis em carteira.

A BM tem buscado uma gestão mais ativa do portfólio que conta hoje com 80% das propriedades comerciais compostas por escritórios de alto padrão classe A, como a Eldorado Business Tower, em São Paulo, e a Torre Almirante, alugada para a Petrobras no Rio de Janeiro.

O fundo Rio Bravo Renda Corporativa também foi um dos que mais valorizaram. O portfólio, constituído em dezembro de 1999, está com a quarta emissão em análise na Comissão de Valor Mobiliário (CVM), com objetivo de captar R$ 50 milhões. Só neste ano, até setembro, a carteira apresentava uma valorização na bolsa de 16,6%, e estava pagando um ganho sobre rendimentos de 5,4%. Em julho, a carteira contava com patrimônio de R$ 102,7 milhões e compreendia três imóveis, sendo seis unidades no JK Financial Center, além de uma laje corporativa no prédio Jatobá Green Building, e outra no Edifício Parque Paulista, todos em São Paulo.

Administrados pela Rio Bravo Investimentos, os ativos em carteira apresentavam baixa taxa de vacância e a gestora tem conseguido renovar os contratos com reajustes acima do IGP-M. "Apesar dos novos empreendimentos em construção na cidade de São Paulo, a oferta não deve suprir a demanda por imóveis corporativos pelo menos até 2014, com os preços de locação devendo se estabilizar em patamares altos", diz José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo.

A gestora conta com R$ 6 bilhões em projetos em análise e espera chegar a R$ 1 bilhão em ofertas de fundos previstas para o ano que vem. "Estamos buscando ativos ligados ao segmento de logística, como centros de distribuição, ao redor da cidade de São Paulo", destaca Diniz.

O executivo afirma que enquanto a rentabilidade líquida dos fundos DI, descontando o IR e a taxa de administração, está em torno de 6,5% a 7% ao ano, os fundos imobiliários têm pagado um "dividend yield" de 7% a 8% ao ano.

O Kinea Renda Imobiliária, que tem como foco a aquisição de empreendimentos corporativos e centros de logística já prontos no Rio de Janeiro e em São Paulo, também tem conseguido reajustes no valor do aluguel acima da inflação. A carteira acumulava uma taxa interna de retorno de 33,7% no ano, até setembro, sendo 27% referente à valorização das cotas.

Em julho deste ano, a carteira gerida pela Kinea Investimentos captou mais R$ 200 milhões, sendo 95% da oferta adquiridos por pessoas físicas. Hoje a carteira conta com 4 mil cotistas e foi a mais negociada na bolsa em setembro. A liquidez do fundo reflete o esforço para a pulverização da oferta, que foi distribuída para os clientes dos segmentos private e de alta renda do Itaú Unibanco.

Hoje, a carteira é composta por quatro imóveis, sendo dois localizados no centro do Rio de Janeiro – um alugado para a Caixa e outro para o Banco do Brasil – e outros dois em São Paulo, e um centro logístico localizado em Sumaré (SP).

Além do segmento de lajes corporativas, Bidetti, da BM, tem visto oportunidades nos segmentos ligados ao varejo como shopping centers e centros de comércio menores, além de carteiras compostas por papéis como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

(Silvia Rosa | Valor)