Mercado vê imóveis mais caros em São Conrado com UPP da Rocinha

A instalação da 19ª Unidade de Polícia Pacificadora (UPP) do Rio de Janeiro, na favela da Rocinha, deve valorizar os imóveis do bairro vizinho de São Conrado em pelo menos 30%, segundo três das principais entidades de mercado imobiliário ouvidas pelo G1.

O aumento de preço deve ser sentido de imediato, e em algumas áreas pode chegar a 100% após um ano, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Rio (Ademi-RJ).

Edifício Pedra Bonita, o prédio de apartamentos mais próximo da Favela da Rocinha,

Para a Ademi, o Sindicato da Habitação do Rio (Secovi) e o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ), o aumento vai se dar porque a área estava com demanda reprimida por causa da violência, o que deixou os preços defasados.

“São Conrado é uma ótima localização, com excelentes condomínios, muita infraestrutura e imóveis espaçosos. O mercado ali ficou enfraquecido como opção para a classe média alta nos últimos 15 anos. A Rocinha contribuiu negativamente para isso. Há 15 anos, o bairro era o mais procurado, mas perdeu apelo”, explicou Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi RJ.

Dados do Secovi indicam que o preço médio do metro quadrado em São Conrado atualmente é de R$ 10.250, bem menos que os mais de R$ 15 mil cobrados por um metro quadrado no Leblon ou na Lagoa.

Segundo Schneider, o tipo de valorização que vai acontecer na região é semelhante ao que ocorreu em outras áreas pacificadas, como no bairro da Tijuca. “Esperamos uma valorização de 30% nos primeiros seis meses. Valorização acima do que o mercado já vem se valorizando, que está em torno de 25% no período de seis meses, o que totalizaria um aumento de mais de 50% no valor dos imóveis em 6 meses”, disse.

Preços defasados
Laudimiro Cavalcanti, representante do Creci-RJ diz que os corretores da cidade já estão se preparando para o impacto que a UPP da Rocinha vai ter no mercado de São Conrado, e que os preços anunciados atualmente já devem refletir esta valorização. Segundo ele, a UPP vai trazer tranquilidade e segurança para uma região que tem “os melhores projetos do Rio”.

“De imediato, a UPP vai valorizar em média 30% os imóveis da região. Em um ano, a valorização somente por causa da pacificação vai chegar a 60%”, disse. “A Rocinha nunca foi a favela mais violenta do Rio, mas era muito famosa e fez com que os preços dos imóveis na região de São Conrado ficassem muito defasados nas últimas décadas.”

Cavalcanti explicou que a Zona Sul do Rio tem se valorizado muito por ter pouca oferta e uma demanda muito grande. Em São Conrado, ao contrário, já há uma oferta grande. “Atualmente, há mais de cem imóveis à venda no bairro, e pelo menos 120 à disposição para alugar. Com a UPP os proprietários que deixam o apartamento vazio por falta de demanda vão passar a oferecer também, e a demanda vai aparecer.”

”Meu apartamento vai passar a valer mais de R$ 1 milhão”

Entre os moradoradores do bairro, a expectativa também é de valorização e de recuperação do potencial de mercado dos imóveis. “De cinco anos para cá, os apartamentos não tinham liquidez. Tudo começou quando houve a primeira invasão da favela, há uns seis anos, por facções rivais. A Autoestrada Lagoa-Barra sempre fechava”, recorda José Marques de Abrantes Filho, de 64 anos, síndico do Edifício Pedra Bonita, o prédio de apartamentos mais próximo da favela da Rocinha.

Ele destaca, porém, que, recentemente, obras como a construção de uma estação do metrô bem próxima ao prédio, já começaram a ajudar na valorização dos imóveis.  “Há dois anos, pedia-se R$ 120 mil pelos apartamentos voltados para a Rocinha, enquanto que os de fundo custavam de R$ 200 mil a R$ 240 mil”, conta o síndico. “Há pouco tempo, ofereceram pelo meu apartamento, que não tem vista para a Rocinha, R$ 800 mil. Depois da UPP, vai valorizar pelo menos 10% a 20%, e meu apartamento vai passar a valer mais de R$ 1 milhão”, acredita.

No prédio, são quatro apartamentos por andar, dois de frente (voltados para a Rocinha) e dois de fundos, todos com 110 metros quadrados e três quartos. “Você anunciava os apartamentos voltados para a Rocinha por R$ 600, R$ 700 [o aluguel], e ninguém aparecia nem para ver. Hoje, você anuncia por R$ 1,8 mil e vêm dez pessoas”, ressalta o síndico, que mora no prédio há 15 anos.

“As expectativas são as melhores do mundo. Vamos ter um pouco de sossego. Esperamos que não tenha mais tiroteio, nem nada”, completa Marly (que preferiu não dizer todo o nome), uma das primeiras moradoras do edifício. Aos 80 anos, ela mora há 31 anos no prédio, de frente para a Rocinha.

Apesar do otimismo, o sentimento dos moradores segue dividido entre a expectativa de dias melhores e mais seguros e o temor provocado por anos de domínio do tráfico de drogas na região. “Eu tenho muito medo de tirar foto. Escutei falar que eles (os traficantes) olham de binóculos para nós, aqui no prédio”, disse Marly, que como Abrantes Filho pediu para não ser fotografada.

Novos empreendimentos
Segundo José Conde Caldas, presidente da Ademi-RJ, São Conrado tem área para novos empreendimentos, e alguns já estão até programados. “É um lugar fantástico para morar ou para ter escritório, já que o Leblon está caro demais”, diz.

Ele reitera que os preços em São Conrado eram muito deprimidos, “e a UPP vai valorizar os imóveis entre 70% e 100% em algumas regiões do bairro. É o preço real de morar bem, em área nobre, ao lado de uma comunidade pacificada.”

Efeito cascata
Além de São Conrado, a pacificação da favela da Rocinha pode aumentar os preços de imóveis em outros bairros próximos e, em efeito cascata, até mesmo da Barra da Tijuca.

Segundo o presidente da Ademi-RJ, quando a UPP da Tijuca valorizou os imóveis do bairro, São Cristóvão acabou se valorizando também. “Algum efeito da valorização do bairro deve chegar também à Barra da Tijuca”, disse.

“A UPP da Rocinha fecha o perfil da Zona Sul, valorizando toda a área. Isso é muito bom para a cidade”, disse Schneider, do Secovi.

(Bernardo Tabak e Daniel Buarque l G1)