A onda do ‘retrofit’ no mercado de escritórios

Quem entende de imóvel sabe que o único defeito irremediável de um edifício é estar mal localizado. Por isso, construtoras e incorporadoras têm olhado com mais cuidado para prédios antigos nos bairros mais procurados por empresas em busca de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro. Dependendo da localização, a compra de um imóvel antigo e sua posterior reforma – ou, "retrofit", como se diz no jargão do setor – pode levar a um retorno por metro quadrado bem parecido com o de um edifício novo, mas por uma fração do investimento.

Embora o espaço disponível para locação nos edifícios antigos seja pequeno em comparação às novas construções, o investimento por metro quadrado pode compensar. Enquanto a obra de um imóvel "classe A" pode custar até R$ 1 bilhão e durar pelo menos três anos, há empresas que conseguiram comprar e reformar prédios no centro do Rio com pouco mais de R$ 20 milhões. O aluguel por metro quadrado fica de 10% a 20% abaixo do cobrado em edifícios novos na mesma região, segundo consultorias imobiliárias.

Buscar um prédio antigo, em uma área com potencial de valorização, foi a estratégia da São Carlos Empreendimentos para a área portuária do Rio, onde o poder público planeja uma revitalização antes da Olimpíada de 2016. A empresa comprou um edifício abandonado por R$ 6 milhões e gastou R$ 17 milhões na reforma, que deverá ser concluída no primeiro trimestre. "Essa ainda não é a melhor região do Rio, mas apostamos no potencial futuro", admite Marcelo Scarabotolo, diretor comercial da São Carlos. "Acho que dá para conseguir um aluguel por volta de R$ 100 o metro quadrado."

O valor está próximo da média para edifícios classe A da capital fluminense – hoje, segundo a consultoria Jones Lang La Salle, a média é de R$ 98 por metro quadrado na região. Nos chamados imóveis "AA", geralmente recém-construídos, o aluguel médio custa R$ 115.

A reforma é uma boa opção desde que a estrutura permita atualizações tecnológicas e o imóvel não tenha pendências jurídicas, de acordo com Mariana Hanania, gerente de pesquisa de mercado da consultoria Cushman & Wakefield.

"É comum que prédios antigos tenham diversos proprietários que compraram uma só sala há muitos anos. Isso dificulta fechar o negócio", explica.

Custo-benefício. Em certos edifícios, no entanto, o aluguel pode se equiparar ao dos edifícios "AA", afirma Cláudio Bruni, presidente da BR Properties. Depois de comprar a antiga sede da TV Manchete, no Rio, a companhia investiu R$ 80 milhões na reforma do prédio construído na década de 60 e projetado pelo arquiteto Oscar Niemeyer.

A propriedade atraiu o interesse de grandes companhias como a estatal norueguesa Statoil. A obra, que durou 12 meses, incluiu não apenas a modernização tecnológica e estrutural do edifício, mas também da garagem, que ganhou mais vagas – algo raro no mercado carioca, onde é comum a oferta de escritórios sem espaço para estacionamento.

A localização na zona sul do Rio e a oferta de vagas de garagem fizeram da antiga sede da TV Manchete uma propriedade "quente", de acordo com o presidente da BR Properties.

O valor do aluguel, diz ele, chega a R$ 150 o metro quadrado, o mesmo preço praticado nas duas torres Ventura Corporate, que a empresa comprou, em sociedade com o banco BTG Pactual, por R$ 680 milhões.

"No edifício da Manchete, gastamos 40% do que investiríamos para fazer o mesmo prédio do zero e levamos só 30% do tempo", disse.

Por causa da vantagem econômica, Bruni diz que a empresa está prevendo outras 14 reformas de edifícios no Brasil em 2012, com investimentos de R$ 54 milhões. A empresa aposta nos retrofits também em São Paulo, onde há mais terrenos disponíveis para novos empreendimentos que no Rio.

Na capital paulista, a BR Properties concluiu mês passado uma obra na Avenida Henrique Schaumann, num prédio que já abrigou a sede da Credicard. O projeto, mais modesto, custou R$ 15 milhões e foi realizado aos poucos, com o edifício ocupado e o funcionamento normal das empresas lá instaladas.

Os edifícios reformados também podem ser uma opção para empresas de grande porte que ainda dão os primeiros passos no mercado brasileiro. No Rio de Janeiro, por exemplo, empresas que chegam para participar do "boom" do setor de óleo e gás buscam construções de alto padrão, mas não têm o número de funcionários suficiente para justificar a despesa com o aluguel em um imóvel de altíssimo padrão, que não costuma oferecer espaços inferiores a mil metros quadrados.

Século 19. Foi pensando nesse nicho que o investidor Gustavo Felizzola desenvolveu, com outros dois sócios, a Landmark. O primeiro projeto da empresa vai adaptar uma vila de casas construídas no século 19, no centro do Rio, para fins corporativos.

"A ideia é atender a empresas que buscam escritórios com 300 a 400 metros quadrados de área", explica Fellizola, que passou os últimos 18 meses acertando a aprovação do projeto, que envolverá mudanças na estrutura dos edifícios, mas vai respeitar as fachadas originais, que serão restauradas.

O investimento total na reforma da vila será de R$ 30 milhões (o empresário não revela o quanto pagou pelos imóveis). Felizzola espera que os 6 mil metros quadrados de área sejam locados acima de R$ 100 cada, a partir de meados de 2013. "Estamos perto do metrô e, ao contrário do que ocorre na maior parte do centro do Rio, nosso projeto inclui vagas de garagem."

(Fernando Scheller l O Estado de S.Paulo)