Preço de imóvel usado e aluguel continuam subindo em SP

Os preços dos imóveis usados e os aluguéis residenciais aumentaram pelo segundo semestre consecutivo em São Paulo, apesar de as vendas e a locação terem caído no primeiro semestre deste ano em relação aos primeiros seis meses de 2010. Os aumentos nestes primeiros seis meses de 2011 foram menores que os registrados em igual período do ano passado, mas contribuíram para que o preço médio geral de casas e apartamentos seja hoje 88,16% maior que o do primeiro semestre de 2009 e para que o aluguel médio inicial custe agora 60,23% a mais que em 2009.

Na comparação do primeiro semestre deste ano com o primeiro de 2009, o preço médio geral do metro quadrado de imóveis usados acumulou alta de 88,16% ao passar de R$2.137,93 em 2009 para os atuais R$4.022,83. O aluguel médio geral na Capital ficou 60,23% mais caro ao subir de R$799,65 no primeiro semestre de 2009 para R$1.281,31 nos primeiros seis meses deste ano.

Os valores médios usados nas comparações foram apurados considerando os valores levantados mensalmente nas pesquisas feitas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Crecisp) com imobiliárias que atuam sob fiscalização permanente do Conselho.

Financiamento cresce

Essencial e fundamental para a ampliação dos acessos das famílias à casa própria, o percentual de imóveis usados vendidos na Capital com financiamento de bancos (exceção feita à Caixa Econômica Federal) deu um salto de 263,98% entre o primeiro semestre de 2009 e o primeiro semestre deste ano. A participação dos bancos era de 5,83% e passou a 21,22% dentro das modalidades de pagamento.

Ao mesmo tempo, a Caixa Econômica Federal, que por muito tempo foi praticamente o único agente bancário a emprestar dinheiro para compra da casa própria, teve sua participação reduzida em 14,20% entre 2009 e 2011.

Os imóveis vendidos com financiamento da CEF caíram de 34,43% do total vendido em 2009 para 29,54% em 2011, valendo lembrar que a Caixa representa 75% dos financiamentos imobiliários do país. "Este é um fato a ser celebrado", destaca José Augusto Viana Neto, presidente do Crecisp. "O aumento significativo da presença dos bancos, especialmente os privados, no financiamento dos imóveis usados, representa a garantia de estabilidade e liquidez que sempre faltou para o nosso mercado". Sua expectativa é que os bancos sigam nessa trilha positiva e passem a ampliar a carteira de crédito para usados, com maiores facilidades para os tomadores, redução de juros e financiamento de 100% do valor do imóvel.

As vendas à vista decresceram entre o primeiro semestre de 2009, quando representaram 55,56% do total de imóveis usados vendidos, e os primeiros seis meses de 2011, quando sua participação foi de 45,5%. Ao mesmo tempo, cresceu o total de vendas feitas por financiamento bancário, de 40,26% em 2009 para 50,76% em 2011.

Outras duas mudanças significativas foram observadas no comparativo desses três primeiros semestres. As vendas feitas a prazo pelos proprietários, com pagamento parcelado, saíram de meros 2% em 2009 para 3,28% este ano, um aumento de 64%. Os consórcios continuam tendo participação reduzida no conjunto das vendas, embora as vendas por este meio tenham crescido 666,7% entre o primeiro semestre deste ano e o primeiro do ano passado – a participação evoluiu de 0,06% para 0,46%. No primeiro semestre de 2009, porém, os consórcios abocanharam 2,19% das vendas de casas e apartamentos.

Zona D

Ao contrário do que aconteceu no primeiro semestre de 2010, quando houve crescimento das vendas – de até 431,25% na Zona A e de 403,37% na Zona B – de imóveis usados em todas as cinco Zonas de Valor que compõem a pesquisa Crecisp, no primeiro semestre deste ano só uma delas escapou da queda geral.

Na comparação com o primeiro semestre de 2010, as vendas de casas e apartamentos na Zona D cresceram 13,88% nos primeiros seis meses deste ano. Nas demais, caíram: 43,76% na Zona A; 19,42% na Zona B; 19,78% na Zona C; e 2,86% na Zona E. A Zona D agrupa bairros como Água Rasa, Americanópolis, Belém, Casa Verde, Freguesia do Ó, Imirim, que estão mais afastados do circuito de regiões de maior valorização da cidade.

O preço médio geral de casas e apartamentos usados na Capital subiu 30,26% no primeiro semestre deste ano em relação ao mesmo período do ano passado, com o metro quadrado passando de R$3.088,36 para R$4.022,83. Em 2010, o preço havia subido 44,46% em comparação com o primeiro semestre de 2009 – o metro quadrado saltara da média de R$2.137,93 para R$3.088,36.

O preço das casas subiu mais que o dos apartamentos no acumulado desses três primeiros semestres. O valor do metro quadrado passou da média de R$1.517,23 no primeiro semestre de 2009 para R$2.814,48 neste ano, um aumento de 85,5%. O preço médio dos apartamentos subiu 81,17% entre 2009 e este ano – o metro quadrado custava R$2.485,80 e agora está em R$4.503,45.

As vendas de casas e apartamentos no primeiro semestre deste ano foram 29,22% menores que as do primeiro semestre de 2010, período que havia registrado crescimento de 74,51% na comparação com os mesmos seis meses de 2009. Em 2010, por exemplo, as vendas de apartamentos cresceram 93,6% sobre 2009, mas este ano tiveram queda de 33,21%. No mesmo período, a queda na venda de casas foi menor, 19,86%.

"A forte especulação e os aumentos de custos que inflacionaram os preços dos imóveis novos a partir de 2008 fizeram estragos também no segmento de imóveis usados e de locação, pois são mercados complementares", explica José Augusto Viana Neto, presidente do Crecisp.

(Monitor Mercantil)