Prédio comercial no Centro do Rio agora é luxo
Há dez anos, os grandes prédios empresariais do Rio estavam sendo construídos na Barra da Tijuca. A região tem, ainda hoje, amplas áreas disponíveis e, por isso, nascia como novo polo empresarial da cidade. Mas, a distância até o aeroporto Santos Dumont e o caótico trânsito das vias que levam ao bairro fizeram o Centro renascer como área preferida das grandes empresas que estão chegando ao país, principalmente as de óleo e gás, em busca de lajes únicas para implantar seus escritórios. A demanda fez o preço do aluguel praticamente dobrar nos últimos três anos, quando subiram de R$ 90 a R$ 100 o metro quadrado para R$ 170 a R$ 180. Além disso, surgiu, no último ano, a antecipação de contratos. Empresas em busca de escritórios já fecham acordo de locação um ano antes da entrega.
Com isso, as construtoras estão em busca de terrenos ou prédios que possam reformar. Isso porque, com a procura aquecida, os preços não devem cair. "A demanda é superior à capacidade de crescimento de oferta porque os terrenos são difíceis de encontrar e um investimento deste tipo é mais caro do que os outros da construção", explica Martins Jaco, diretor de investimentos da BR Properties.
Martins explica que um edifício triple A, como o setor chama os prédios de lajes de mais de mil metros quadrados e grande número vagas de garagem, é mais difícil de financiar. Ao contrário de obras residenciais ou de prédios comerciais, nos quais a incorporadora faz o lançamento antes de iniciar a construção e também possui uma carteira de recebíveis que o ajuda a obter crédito. Os edifícios corporativos, que podem custar até R$ 300 milhões, dependendo de suas dimensões e infraestrutura interna, só são postos à venda ou alugados após a conclusão. "Adicionado a isso, há a dificuldade de conseguir terreno e o prazo da obra, que pode durar quatro ou cinco anos."
Apesar da dificuldade, é um negócio disputado por grandes empresas e fundos, explica Ignacio Robles, diretor da Office International Realty, que negociou, entre outros projetos, o edifício da Manchete, em fase de conclusão, e o edifício Serrador, ocupado hoje pelo grupo EBX. "Para se ter uma ideia, em 2008, o Serrador, depois de reformado, foi vendido a R$ 90 milhões e agora vale, no mínimo, R$ 350 milhões", diz Robles.
Na terça-feira, a Tishman Speyer inaugurou a reforma no edifício Sul América no Centro. A empresa investiu R$ 200 milhões na compra e obra, que começou em 2007. Com a intervenção, o Sul América ganhou 8 mil m2, ficando com 25 mil metros m2. "Também acabamos com quatro grandes prismas internos de ventilação", conta Fernando Catarino, arquiteto da Lafer, responsável pelo projeto. Para valorizar o imóvel, de 1922, os pisos do primeiro ao quinto andar foram restaurados. Há três painéis do modernista Leon Velloso que foram restaurados. Lá, o aluguel será R$ 120 o metro quadrado, porque não há garagem.
A própria Tishman está investindo R$ 150 milhões construindo outro edifício, o Virtus, na Avenida Presidente Vargas. Com 14 mil m2, terá lajes de 1 mil m2. "As empresas que estão no Rio também estão se expandindo. São as de serviços, instituições financeiras, por exemplo. Além disso, várias estão dividas em diferentes prédios que agora planejam se unir", disse Daniel Cherman, presidente da Tishman.
Só no Rio, a BR Properties tem 25% do portfólio em prédios triple A. São 10 edifícios corporativos, entre eles a torre 2 do Ventura, na Avenida Chile, o Edifício Bolsa de Valores do Rio, na Praça XV. A companhia planeja reformar o Edifício Vargas, na avenida de mesmo nome, num triple A. São 18 mil m2 cujo aluguel custa entre R$ 50 e R$ 60 o metro quadrado. Com a obra, cujo valor ainda está sendo orçada, segundo Martins, o aluguel praticamente dobrará, passando para R$ 100. "Já fizemos intervenções, por isso, a obra não será tão cara".
Já o prédio da Manchete tem 37.300 m2, distribuídos em 30 andares, com 330 vagas de garagem. As lajes terão 1.700 m2. O prédio é histórico do Rio, pois foi projetado por Oscar Niemeyer. O empreendimento não está no Centro, mas de frente para o Aterro do Flamengo. Apesar disso, devido ao seu valor histórico, terá custo de locação de R$ 180 a R$ 200 o metro quadrado.
(Paola de Moura | Valor)
