Site calcula potencial construtivo no Rio

São 16 subsetores, oito áreas de equivalência e uma dezena de diferentes regras que incluem zoneamento urbano, além da proporção do mix de um projeto residencial, comercial ou misto. Estas e outras variáveis são necessárias para definir quantos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) serão necessários adquirir para construir um projeto na região do Porto Maravilha da cidade do Rio. Para facilitar a conta, a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP) criou, em seu site, uma calculadora que leva em consideração os dados e facilita a vida do investidor ou de quem pensa em vender um terreno na região, mas precisa calcular a depreciação em função da necessidade do uso dos títulos para construir, explica o diretor Financeiro da Cdurp, Jálisson Lage Maciel.

Ao acessar o site da companhia, o investidor precisa identificar no mapa de subsetores a região onde está o terreno. Se a área abranger mais de um subsetor, é possível fazer a conta levando em consideração o percentual que está em cada um deles. Depois, o investidor informa a metragem. A calculadora dirá então qual o potencial construtivo da área. "É o aproveitamento do terreno, quanto metros serão possíveis serem utilizados na edificação", explica Maciel.

A terceira etapa da calculadora é a que apresenta a conta mais complexa. Isto porque, para cada subsetor será necessário obter um número diferentes de Cepacs, que também variam de acordo com o tipo de projeto. "Quando a legislação foi feita, em algumas áreas, como a da Avenida Francisco Bicalho, que precisa de uma grande inovação, foi facilitada a construção. Já em áreas onde o patrimônio histórico é maior, mais próximas a museus, o investimento nos títulos será maior", diz o diretor.

Nesta terceira etapa, o investidor deverá informar então o mix do empreendimento, se ele é comercial, residencial ou misto e em que proporção. A calculadora utiliza então dados da tabela de equivalência, que indica a proporção do metro quadrado para cada Cepac e calcula o resultado final do total de títulos necessários.

Uma tabela batizada de faixa de equivalência mostra a diferença da conversão do potencial construtivo em Cepacs. Ao analisá-la, fica claro que a legislação privilegiou as construções residenciais na área. "É claro que o investidor sempre pensa num projeto comercial, porque tem um retorno maior e mais duradouro. Principalmente para uma área que promete ser a expansão do Centro do Rio. Mas nós não queremos apenas expandir o bairro, queremos criar um novo ambiente que misture áreas comerciais, residenciais, turísticas e culturais", explica Maciel.

Em áreas mais próximas do mar, por exemplo, ou mais perto dos museus, como a A1, que fica próximo ao de Artes e ao do Amanhã, um projeto residencial usará metade dos Cepacs que um comercial. A calculadora só não traz a informação do gabarito máximo por zoneamento. "Isto será necessário olhar a legislação na hora de desenhar o projeto", conta Maciel.

Hoje os Cepacs estão todos nas mãos do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FII PM), criado pela Caixa com os recursos do FGTS para financiar as obras da região portuária. O fundo foi o único participante do leilão realizado pela Cdurp em junho.

(Paola de Moura | Valor)