CRIs e LCIs são opções de financiamento
Criados a partir da regulamentação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em novembro de 1997, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) são hoje os mais representativos instrumentos de fontes alternativas de recursos para o financiamento de imóveis. Na realidade, a importância destes dois títulos privados no atual contexto macroeconômico é bem maior. Como a principal fonte de recursos para que os bancos concedam financiamentos imobiliários – a caderneta de poupança – está secando, os CRIs e as LCIs representam as únicas opções concretas e viáveis de funding para que o mercado imobiliário local continue se desenvolvendo.
Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), entre fevereiro de 2011 e janeiro de 2012 (últimos dados disponíveis), os financiamentos para imóveis somaram o recorde de R$ 80,9 bilhões, mais 40% em relação aos 12 meses anteriores. No mesmo período, contudo, o saldo das cadernetas de poupança avançou 10%, subindo de R$ 302 bilhões para R$ 332 bilhões. As estimativas dos profissionais do mercado são de que, dentro de um a no máximo três anos, não exista mais dinheiro disponível, ao menos nesta fonte, para atender à crescente demanda do mercado imobiliário. As projeções também levam em conta os recursos dos trabalhadores depositados nas contas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Juntos, a caderneta de poupança e o FGTS respondem hoje por algo entre 95% e 97% de todo o funding utilizado nas operações de financiamento imobiliário.
Os CRIs e as LCIs despontam como solução para contornar a escassez iminente de recursos. Os dois instrumentos são títulos lastreados em recebíveis imobiliários e o SFI prevê que, a partir da emissão e venda no mercado de capitais, as instituições financeiras tenham dinheiro em caixa para oferecer novos financiamentos. "Em nenhum lugar do mundo o desenvolvimento do mercado imobiliário pode depender apenas da poupança das famílias", diz Fernando Baumeier, superintendente de negócios imobiliários do Banco Santander.
Considerando a evolução dos CRIs e das LCIs ao longo dos últimos anos, a expectativa é de que, mantido o ritmo de crescimento das emissões, a participação desses títulos no total de financiamentos imobiliários aumente de maneira expressiva. Segundo a Cetip, o saldo em estoque dos CRIs subiu de R$ 18,9 bilhões, no fim de 2010, para R$ 27,7 bilhões, em dezembro, avanço de 47%. No mesmo período, o estoque de LCIs apresentou um salto de 60%, passando de R$ 29,2 bilhões para R$ 46,8 bilhões. Nos três primeiros meses de 2012, os saldos em estoque dos CRIs e das LCIs haviam subido para R$ 28,5 bilhões e R$ 51,8 bilhões, respectivamente, com altas correspondentes de 3% e 10%.
Além da necessidade de fontes alternativas de recursos, o avanço destes títulos está relacionado a vários fatores como a estabilidade da economia e as taxas de juros declinantes. Neste cenário, a rentabilidade nos investimentos de renda fixa tende a encolher e a possibilidade de travar uma taxa fixa mais um cupom (um índice como IGPM ou IPCA) nos CRIs e nas LCIs desperta cada vez mais a atenção dos investidores. Para a pessoa física, pesa ainda um fator adicional – a isenção do Imposto de Renda (IR) sobre os ganhos obtidos.
A despeito de os dois papéis terem lastro em recebíveis de operações de crédito imobiliário, eles guardam diferenças importantes. O CRI, por exemplo, somente pode ser emitido por meio de uma securitizadora imobiliária e representa um tipo de empreendimento específico, que pode ser residencial, corporativo, de locação etc; com taxas, prazos e estruturas bastante distintas. Além disso, a garantia de pagamento do papel é o próprio emissor, as construtoras, na maior parte das vezes. Por conta dessa complexidade, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estabelece um investimento mínimo de R$ 300 mil, levando esse título a ser negociado apenas entre investidores qualificados. Segundo executivos de bancos, no entanto, o tíquete médio para pessoas físicas gira em torno de R$ 1 milhão.
A LCI pode ser emitida pela próprio banco detentor dos recebíveis imobiliários, que reúne diversas operações em um único papel e, a exemplo de um Certificado de Depósito Bancário (CDB), quem garante o título é o banco emissor. O investimento por pessoa física pode ser feito a partir de R$ 30 mil no Santander, atendendo uma gama maior de investidores. "Para quem busca uma rentabilidade maior e pode abrir mão da liquidez, a LCI é imbatível", diz Sinara Polycarpo Figueiredo, superintendente de investimentos.
Charles Ferraz, responsável pela área de investimentos e gestão patrimonial do Itaú Private Bank, diz que os CRIs têm espaço para crescer, mas as características do papel e a necessidade de assessoria especializada, tende a continuar restrito à alta renda e investidores institucionais. "Esse mercado não existia até algum tempo atrás e veio para ficar, mas não vejo o CRI sendo desenvolvido no varejo." A negociação dos CRIs significa um entrave para que o volume de emissões cresça de forma mais acelerada, mas há propostas como a da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais. "Nossa sugestão é para criar regras mais flexíveis, mas não esperamos nada antes do fim do ano", diz Rodrigo Machado, presidente do comitê de produtos financeiros imobiliários.
(Altair Silva | Valor)
