Gafisa vai encolher pela segunda vez

A Gafisa vai encolher de tamanho em 2012, pelo segundo ano consecutivo, como parte de seu plano estratégico para gerar caixa e reduzir dívida. A companhia prevê lançamentos imobiliários de R$ 2,7 bilhões a R$ 3,3 bilhões, com ponto médio 14% menor que os R$ 3,5 bilhões do ano passado. Em 2010, a Gafisa havia lançado R$ 4,49 bilhões. No primeiro trimestre de 2012, os lançamentos somaram R$ 450 milhões.
 
O banco de terrenos, de R$ 21,8 bilhões, no fim de 2011, é suficiente para apresentar, ao mercado, os projetos previstos para 2012, segundo o presidente da Gafisa, Duilio Calciolari. A companhia tem tratativas de venda de terrenos em locais não prioritários de atuação, também como parte do plano estratégico anunciado em novembro. A Gafisa projeta fluxo de caixa operacional positivo de R$ 500 milhões a R$ 700 milhões, em 2012, começando no segundo trimestre.
 
A companhia prevê cortes nas operações principalmente da Tenda, sua divisão de baixa renda. Desde agosto de 2011, nenhuma unidade Tenda foi lançada, e a expectativa é de novos projetos da marca só no segundo semestre. As vendas da divisão estão concentradas nos estoques. Do total de lançamentos previstos para 2012, 50% são da marca Gafisa, 40% de Alphaville e 10% de Tenda. "As três marcas estão vendendo bem", diz Calciolari.
 
As vendas das unidades Tenda estão mais conservadoras e só ocorrem quando os clientes podem ser, imediatamente, transferidos para a Caixa Econômica Federal. "Tenda vende muito, mas vendia errado. Estamos entrando na fase de dominar o ciclo financeiro", diz o executivo.
 
No quarto trimestre, a Gafisa realizou ajustes de R$ 889,532 milhão que impactaram, negativamente, seus resultados, e a Tenda respondeu por 69% desse valor. Metade dos ajustes – R$ 440,924 milhões – se referem a revisão de orçamentos de custos de construção, sendo R$ 227,203 milhões da Tenda e R$ 213,721 milhões da Gafisa. "Foi a primeira vez em que tivemos um ajuste de orçamento nesta proporção", diz Calciolari.
 
A maioria dos estouros de orçamento ocorreu em projetos executados por franqueados que abandonaram os projetos, segundo ele. Problemas de gestão da Gafisa em obras fora de São Paulo e do Rio também contribuíram para os desvios. A companhia fez provisões para que esses desvios de orçamento não tenham impactos nos resultados futuros.
 
Os demais 50% de ajustes decorrem de fatores resultantes da mudança de estratégia, como os R$ 91,177 milhões de distratos de unidades da Tenda. A Gafisa realizou distratos com potenciais compradores que tinham pago apenas 6% do preço do imóvel, apesar de as obras já corresponderem a 70% do total. A companhia registrou também R$ 80 milhões de provisão para distratos e R$ 87,314 milhões de provisão para devedores duvidosos. As baixas referentes a cancelamentos de projetos Tenda foram de R$ 17,477 milhões.
 
Reavaliação e desvalorização de terrenos (impairment) que não são mais considerados estratégicos, além de outras despesas referentes à compra dessas áreas, resultaram em ajustes de R$ 68,517 milhões para a Tenda e de R$ 52,913 milhões para a Gafisa.
 
Os ajustes geraram reversão total de receita de R$ 1,2 bilhão, mas apenas 6% do total não deve ser recuperado, nos cálculos da Gafisa. É que a expectativa é que a revenda de unidades resultantes dos distratos resulte no reconhecimento de 60% desse total e que a evolução das obras responda pelos demais 34%.
 
A companhia divulgou ontem seus resultados preliminares de 2011 não auditados. Segundo a Gafisa, a Ernst & Young, sua auditoria, vai necessitar tempo adicional para completar os trabalhos, pois ainda estão sob revisão e análise possível realocação de custos e montantes de impostos diferidos. A previsão é divulgar os dados auditados em 9 de abril.
 
No ano passado, a receita líquida da companhia caiu 25%, para R$ 2,789 bilhões. A geração de caixa medida pelo Ebitda ficou negativa em R$ 489,5 milhões no ano passado, ante os R$ 747,5 milhões positivos do exercício anterior. O prejuízo financeiro líquido da Gafisa cresceu 95%, para R$ 159,903 milhões. A combinação desses fatores levou ao prejuízo líquido de R$ 1,093 bilhão, ante o lucro líquido de R$ 416,1 milhões de 2010.
 
Para evitar que o prejuízo tivesse impacto no cumprimento de um covenant (compromisso) com a Caixa, a obrigação foi alterada. A relação entre dívida líquida e obrigações com investidores sobre patrimônio líquido aumentou de 75,3% no terceiro trimestre para 118% no quarto trimestre. Até o fim do ano, a relação deve estar em torno de 100%, segundo Calciolari.
 
O mercado tem questionado quais serão os rumos da Gafisa diante das dificuldades enfrentadas, e a possibilidade de venda da empresa ou de parte dela é, frequentemente, considerada. Conforme Calciolari, essa não é, "de forma alguma" a saída para a Gafisa, embora, por ser companhia aberta, ofertas possam ser feitas por ela, no mercado, a qualquer momento. Não há negociações em andamento, segundo ele. O executivo diz que nem mesmo a venda de ativos da Gafisa e da Tenda para a GP Investimentos e a Equity International foi negociada. "Eles fizeram a oferta, e nós avaliamos." Conforme o executivo, o acordo foi inviável devido à diferença entre o valor ofertado pela maior parte dos ativos dessas divisões (Alphaville ficou de fora da proposta) e o preço que a companhia pretendia receber, ao custo da operação e às dificuldades de implementação.

(Chiara Quintão |  Valor)