Shopping para classe C atrai fundo de investimento

Diante da necessidade de buscar novos recursos para financiar os projetos em carteira, incorporadoras de shopping centers passaram a vender participações minoritárias nos empreendimentos para fundos de investimento imobiliário. Há um interesse crescente desses investidores em comprar participações em negócios voltados para a nova classe média, após um aumento no número de projetos para essa faixa de renda.
 
Para os fundos, essa é uma forma de diversificar os investimentos, sem a necessidade de comprometer grande volume de capital, e para ampliar potencial de retorno. Para as incorporadoras, abre-se uma oportunidade para se capitalizarem sem perder o controle dos negócios e continuar na gestão da operação. As incorporadoras, assim, têm acesso a capital mais barato do que se fossem recorrer a bancos para novos investimentos.
 
"É um processo natural que faz parte do amadurecimento do mercado no país. Vemos com bons olhos uma parceria em termos de SPE [Sociedade de Propósito Específico], mas não há nada fechado agora", disse Carlos Felipe Fulcher, presidente da 5R Shopping Centers, com seis empreendimentos em andamento. Quando o investimento é feito em uma SPE, cria-se uma empresa para gerir o empreendimento com administradores pré-definidos e pode ter prazo de atuação determinado.
 
O Valor apurou que a General Shopping estaria avaliando a hipótese de venda de participação em shoppings para fundos imobiliários. Seriam recursos para investir em novos empreendimentos, que ainda estão na gaveta e fazem parte do plano de crescimento. Procurada, a companhia não se manifestou sobre o assunto.

Em agosto de 2011, a General Shopping vendeu uma participação de 44% no Shopping Sulacap para o fundo da RB Capital. A General Shopping ficou com 51% do empreendimento. O fundo captou R$ 107,8 milhões na oferta, que serão utilizados para a construção do shopping, localizado no Jardim Sulacap no Rio de Janeiro, habitado por consumidores de classe C. A inauguração está prevista para agosto de 2014.
 
A General Shopping continua com o controle acionário do empreendimento e se torna a administradora do shopping. Os 5% remanescentes pertencerão a sócios minoritários do projeto.
 
"Estamos em conversas com outros operadores de shopping centers para desenvolver produtos nessa modalidade," diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital. O executivo destaca que a venda de participações minoritárias é uma boa opção de captação de recursos para as incorporadoras porque não onera o balanço com a contração de dívidas.
 
Levantamento da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo mostra que existem pelo menos 30 shoppings que ainda pertencem a um único proprietário e que poderiam ser potenciais alvos dos fundos de investimento. BR Malls e General Shopping lideram essa lista. Numa análise de 19 shoppings que pertencem a BR Malls e General Shopping, pelo menos 9 atendem principalmente a classe C.
 
Em janeiro, o fundo CSHG Brasil Shopping realizou uma permuta com o Sonae Sierra Brasil, em que adquiriu 17,12% do Shopping Penha em contrapartida da venda de 30% do Shopping Plaza Sul. Esse último passou a ser controlado pelo Sonae Sierra, com 60% do capital, que administra o shopping. "O shopping Plaza Sul não tem mais como crescer fisicamente, já no shopping Penha vemos maior capacidade de expansão e de crescimento orgânico", afirma André Freitas, gestor de fundos imobiliários da CSHG.
 
O portfólio da CSHG ainda adquiriu, no mês passado, uma participação de 20% do Mooca Plaza Shopping, com foco na nova classe média, localizado no bairro de mesmo nome, e vendido pela Construtora São José pelo valor de R$ 104,9 milhões. A administradora e controladora do shopping é a BR Malls com 60% do capital.
 
De acordo com Freitas, a CSHG procura empreendimentos já em operação e com pelo menos 15 mil metros quadros de área bruta locável (ABL). O aumento dos investimentos do fundo da CSHG em shoppings localizados na zona leste de São Paulo está ligado ao crescimento do poder aquisitivo das classes C e D e ao desenvolvimento do mercado imobiliário nessa região.
 
"Essa é uma das regiões que mais crescem em termos de renda, e contará com investimentos da Prefeitura de São Paulo em função da construção do estádio (no bairro Itaquera), que sediará a Copa do Mundo", diz Freitas.
 
O gestor também vê oportunidades de investimento em cidades do interior do Estado de São Paulo como Campinas, e em capitais do Nordeste e do Mato Grosso.
 
Para o diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti, a desimobilização de grandes empreendedores é uma tendência no mercado, mas há poucas oportunidades interessantes para a compra de participações minoritárias. A própria BM está com oferta em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com o objetivo de levantar recursos para a aquisição de até 40% do Shopping Jardim Sul, no bairro Morumbi, na capital paulista. Este shopping é controlado pela BR Malls.
 
A previsão de captação do BM Jardim Sul é de R$ 226,306 milhões, distribuídos em quatro emissões e com aplicação mínima de R$ 10 mil. A BR Malls garantirá uma rentabilidade média de 8,8% ao ano aos cotistas do fundo, pelo período de quatro anos.
 
Dados sobre o desempenho de seis empresas de shoppings center que têm ações cotadas na Bovespa mostram que, nos últimos 12 meses, o valor dos papéis cresceu, em média, 24%.

(Silvia Rosa e Adriana Mattos | Valor)

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