BR Malls dá R$ 460 milhões e vence disputa por Jardim Sul
A BR Malls fechou ontem sua 34ª aquisição desde que abriu capital, em abril de 2007. Pagou R$ 460 milhões, à vista, para ficar com 100% do shopping Jardim Sul, na zona sul da cidade de São Paulo, após uma negociação que levou quase cinco meses. Com isso, a companhia já aplicou R$ 1,4 bilhão em aquisições neste ano, ultrapassando em 40% a meta prevista até dezembro. "E o ano ainda não terminou", afirmou em entrevista exclusiva ao Valor Carlos Medeiros, presidente da empresa, quando questionado se a transação encerrou 2011.
O Jardim Sul será agregado ao portfólio da empresa após uma disputa com a Multiplan. A briga foi vencida pela BR Malls por R$ 4 milhões a mais na proposta final. A negociação do shopping vinha sendo conduzida pelo Citibank. Embora prefira não comentar a concorrência, o executivo destacou que é difícil comprar shoppings na cidade de São Paulo. "Quem tem não quer vender." Por isso, acredita que a operação foi uma oportunidade.
Além do Villa Lobos, onde está o escritório da BR Malls, a empresa só tinha o Metrô Santa Cruz na capital paulista. "Foram só duas aquisições em cinco anos", disse Medeiros, ilustrando a dificuldade de ampliar a atuação na cidade por meio de compras.
No início de 2011, a BR Malls previa aplicar R$ 500 milhões em compras. Após a oferta de ações de R$ 730 milhões, elevou a meta para R$ 1 bilhão. Agora, este ano deve ser recorde para a companhia, mesmo com seu forte histórico de aquisições.
Apesar de ter comprado 100% do Jardim Sul, a ideia da BR Malls, segundo Medeiros, é ficar com 60%. Os demais 40% já foram alocados num fundo hoje da própria companhia, o Rubi. O plano é vender as cotas desse fundo para pessoas físicas. "Achamos que esse mercado terá muito potencial com a queda dos juros", disse ele, lembrando ainda que o pequeno investidor tem vantagens fiscais nessa aplicação. Cerca de R$ 180 milhões devem ser captados, de forma a reduzir o gasto no shopping. Além disso, a empresa receberá a taxa de administração do fundo.
O Jardim Sul tem vendas anuais de R$ 350 milhões, resultado da soma de 190 lojas. A área bruta locável (ABL) do shopping é de 30 mil metros quadrados. Com essa transação, a BR Malls alcança as marcas de 350 mil metros quadrados de ABL no Estado de São Paulo e 1,4 milhão no Brasil. De acordo com Medeiros, há um grande potencial inexplorado, já que o Villa Lobos possui uma receita operacional líquida por metro quadrado 60% maior e tem uma população semelhante à da nova unidade.
A expectativa é que a receita operacional líquida do Jardim Sul alcance R$ 38 milhões em 2012, devendo atingir a normalidade em torno dos R$ 50 milhões.
Trata-se do 44º shopping da empresa. Em breve, será inaugurada a unidade na Mooca, o 45º. A companhia começou com seis unidades, quando houve a entrada da GP Investimentos e do bilionário Sam Zell na antiga Ecisa. A GP já vendeu toda a participação e o investidor americano reduziu significativamente. A BR Malls é hoje uma empresa de capital pulverizado.
Apesar de acreditar no espaço de consolidação do setor no Brasil, o presidente da BR Malls destaca que a companhia vem ampliando também as unidades desenvolvidas. Além das duas deste ano, há mais três previstas para 2012 e outras três para 2013. Junto com o Jardim Sul, a BR Malls também investiu R$ 30 milhões na compra de dois terrenos próximos, que somam 14,3 mil metros quadrados.
Apesar de a ação da companhia estar próxima da máxima história, com a empresa avaliada em R$ 8,5 bilhões, Medeiros contou que quer ampliar as captações com dívida. O endividamento líquido da BR Malls, excluídos os títulos perpétuos, estava em R$ 2 bilhões, equivalente a 2 vezes o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) anualizado.
Em setembro, a empresa acumulava receita líquida de R$ 597,8 milhões desde janeiro, com crescimento de 65,8%. O Ebitda era de R$ 472,8 milhões, com margem de 79% e expansão de 63,5%. Já o lucro líquido caía 11,6%, para R$ 181,9 milhões.
(Graziella Valenti | Valor)
