Construtoras saem de São Paulo para atingir metas de expansão
Das 19 incorporadoras que estão listadas hoje na bolsa, pelo menos 12 nasceram em São Paulo. A conjuntura atual, porém, está colocando em xeque a maior cidade do Brasil e berço das empresas. São Paulo tornou-se um mercado complicado demais para a maioria das construtoras. Terrenos extremamente caros e disputados, aprovações complicadas e lentas, outorga onerosa (licença para construir algumas vezes além do tamanho original do terreno) escassa e cara. Apesar da demanda e dos elevados preços que a cidade está absorvendo, para conseguir crescer no ritmo que querem e precisam, as companhias abertas tiveram de partir para outros mercados. Aceleram a compra de terrenos e a abertura de novas filiais.
As abertas fizeram promessas ambiciosas de lançamentos aos investidores e para cumpri-las precisam agir rápido – o que só é possível por meio de uma estratégia bem-sucedida de expansão para fora da cidade. A diversificação geográfica, que na fase das aberturas de capital era uma maneira de cooptar investidores, virou necessidade. Assim como para as construtoras pequenas e médias, que não têm a mesma urgência, mas precisam de terrenos mais baratos para gerar receita.
"Preferimos trocar uma velocidade de vendas menor do empreendimento em outras cidades por uma velocidade maior do negócio", afirma Abdré Kovari, diretor de negócios da GMK Incorporadora, empresa que existe há mais de 30 anos e sempre atuou em bairros como Barra Funda e Higienópolis. "Os preços dos terrenos subiram de oito a dez vezes nos últimos anos na Barra Funda", afirma. A empresa, que pretende lançar R$ 400 milhões de VGV este ano, está partindo para outras cidades, como Diadema e Jundiaí.
Este ano, as construtoras de capital aberto já lançaram R$ 14,4 bilhões. Considerando-se o ponto médio da projeção dada pelas empresas no início do ano – de 17 no total, 10 apresentaram o chamado "guidance" ao mercado – e repetindo o desempenho das demais no primeiro semestre acrescido de 20% no segundo (número bastante conservador) para projetar o total do ano, as companhias teriam de desovar este ano cerca de R$ 41 bilhões em novos produtos. Ou seja, devem lançar, entre agosto e dezembro, cerca de R$ 26,5 bilhões.
Com forte presença em São Paulo, Rio, Brasília e Goiás, a Brookfield está abrindo duas regionais: interior de São Paulo (com base em Campinas) e no Sul (Curitiba). No último balanço, a companhia afirmou que a expansão para a região Sul e para o interior de São Paulo está sendo feita para atingir suas metas de crescimento. Luiz Zanforlin, um dos ex-sócios da Company (adquirida pela Brascan em 2008), será o executivo responsável pelas novas unidades. "Até o fim do ano, vamos lançar R$ 300 milhões nos dois mercados", afirma. A Brookfield pretende lançar entre R$ 3 bi e R$ 3,3 bilhões este ano e no primeiro semestre lançou R$ 1,1 bilhão. "É uma obrigação como empresa de capital aberto estarmos nesses mercados", acrescenta.
A CCDI também está reforçando suas regionais, que ficam no Rio, Paraná, Minas e Espírito Santo. Recentemente, fechou joint venture em Curitiba e no Rio de Janeiro. "Vamos ter um volume de lançamentos bem significativo nesses dois mercados até o fim do ano", afirma Leonardo Rocha, diretor de relações com investidores da CCDI. Esta semana, a companhia anunciou a compra de seu maior terreno, de 1,2 milhão de metros quadrados em Campinas para construções dentro do Minha Casa, Minha Vida.
A compra de terrenos está tão complicada agora quanto em 2007 – quando as companhias correram ao mercado para fazer um polpudo banco de terrenos e abrir capital. "Está pior, porque há menos terrenos e o número de lançamentos agora é muito maior", diz Abrão Muszkat, ex-sócio da Even, que está abrindo uma nova incorporadora a you,inc. Segundo as empresas, as aprovações não levam menos de um ano em terrenos pequenos. Há grandes projetos em São Paulo há mais de quatro anos à espera de aprovação.
A Rossi – uma das empresas que sempre teve forte diversificação geográfica, a filial de Campinas existe há 15 anos e a do Sul, há 12 – está reforçando a estratégia. A companhia terminou o ano em 68 cidades. Segundo Leonardo Diniz, diretor comercial, o objetivo é estar em 90 cidades até o fim de 2010. "A cidade de São Paulo não deve representar mais do que 10% a 15% do nosso portfólio", diz.
No ano passado, quando a Rossi definiu a estratégia de dobrar de tamanho até 2012, elaborou estudo de atratividade das cidades com mais de 200 mil habitantes e, com base na renda, potencial de crescimento e atuação da concorrência, chegou a 120 que pretende estar. "Embora seja o maior mercado do Brasil, com escalada de preços importante, é uma barreira para atingir volumes e metas agressivas de crescimento", diz Diniz.
Na Cyrela, segundo o último balanço, os lançamentos realizados no Nordeste e Centro Oeste tiveram destaque no segundo trimestre, "em linha com a estratégia de reforçar a atuação além do eixo São Paulo-Rio". Do VGV total em estoque, 33,6% está fora dos dois Estados.
(Daniela D”Ambrosio | Valor)
