Eccelera vende primeiro imóvel no ramo comercial
A Eccelera, gestora de recursos com foco no segmento de escritórios comerciais, fez a primeira venda de um imóvel do seu portfólio. A empresa comercializou por R$ 33,5 milhões, para "family office" de São Paulo, o edifício Alana II, na região da Berrini, na capital paulista. O prédio foi comprado por R$ 21 milhões em 2009. Parceira da gestora de fundos de investimentos globais Standard Life Investiments, a Eccelera estima completar, neste semestre, US$ 100 milhões do fundo Select na aquisição empreendimentos prontos.
A Eccelera investiu R$ 6,5 milhões no "retrofit" (reforma) do Alana II, que abrangeu a troca de fachada, de elevadores e mudança da infraestrutura elétrica. O formato de dois conjuntos por andar foi substituído por um único conjunto. Quando comprou o prédio, o valor de locação por metro quadrado era de R$ 35 e, quando vendeu, R$ 70. A taxa interna de retorno oferecida aos investidores no período em que a Eccelera esteve à frente da gestão foi de 23% ao ano.
"Normalmente, esse retorno é obtido somente quando há construção de um empreendimento e muito risco. O retorno das reformas costuma ser de 12% a 15%", compara o diretor financeiro da Eccelera, Marcelo Safadi.
A empresa desenvolveu modelos estatísticos e simulações que possibilitam projetar qual será a variação do valor do aluguel de escritórios comerciais em determinado período para cada região onde pretende comprar imóveis. Segundo o diretor de portfólio da Eccelera, Flávio Mantesso Filho, um dos desafios é achar empreendimentos em que seja possível extrair valor. "Este era um patinho feito que ninguém enxergava", diz Mantesso. Conforme Safadi, o prédio não pode ser considerado classe A pelo tamanho da laje, mas tem esse padrão de acabamento.
Outros dois edifícios foram comprados, em São Paulo, com recursos do fundo: um na avenida Paulista e outro na Vila Olímpia. Ao comprar o prédio da Paulista, recém-reformado, em julho de 2010, por R$ 54,5 milhões, a Eccelera apostou que o antigo proprietário não tinha se dado conta do potencial de valorização do aluguel. Após a compra, o metro quadrado desse imóvel era locado por R$ 70 e, hoje, o valor é de R$ 100.
O imóvel da Vila Olímpia foi comprado em março de 2010, por R$ 52 milhões, e reformado pela Eccelera. Na época da aquisição, o preço cobrado pelo metro quadrado era de R$ 45 por metro quadrado. Nas renovações de aluguel, no momento, a empresa está pedindo R$ 86 por metro quadrado. "Isso é possível não só pelas condições do mercado como pelas melhorias que fazemos nos empreendimentos", diz Mantesso.
A Eccelera estima investir entre R$ 60 milhões e R$ 80 milhões na compra de mais um imóvel, provavelmente, no Rio de Janeiro.
Nesta semana, os executivos da Eccelera vão visitar investidores dos Estados Unidos e do Canadá em rodada de "road show" para captar novos recursos também para serem aplicados em escritórios comerciais. Na semana retrasada, eles visitaram investidores na Europa. As regras para a aplicação de recursos pelo novo fundo ainda estão sendo definidas.
(Chiara Quintão | Valor)
