Durante muito tempo, o tamanho e a localização foram os principais critérios para avaliar a atratividade dos imóveis comerciais. Hoje, esses fatores continuam relevantes, mas já não são suficientes. As mudanças no comportamento do consumidor, a consolidação do trabalho híbrido e a integração entre os canais físicos e digitais estão alterando a forma como empresas ocupam lojas, escritórios e shopping centers.
O mercado não caminha simplesmente para espaços maiores ou menores. Ele avança em direção a imóveis comerciais mais eficientes, flexíveis e conectados à estratégia de cada operação. Nesse cenário, a metragem deixa de ser sinônimo automático de valor. O que importa é a capacidade de o espaço cumprir diferentes funções e se adaptar rapidamente às necessidades do ocupante.
Mercado imobiliário comercial: valorização e demanda seletiva
Os indicadores recentes mostram que a demanda por imóveis comerciais permanece aquecida, mas está mais seletiva. Segundo o Índice FipeZAP Comercial, o preço anunciado para locação de salas e conjuntos de até 200 metros quadrados aumentou 11,26% nos doze meses encerrados em julho de 2026, enquanto a inflação oficial acumulada no período foi de 4,44%. No Rio de Janeiro, a alta anual atingiu 21,34%; em São Paulo, 7,82%.
Esses números não significam que todos os imóveis comerciais estejam se valorizando da mesma maneira. Ao contrário: localização, padrão construtivo, infraestrutura, flexibilidade da planta e custos de ocupação produzem diferenças relevantes até mesmo entre edifícios situados em uma mesma região.
No mercado corporativo, a vacância ajuda a demonstrar essa seletividade. Segundo o Secovi-SP, a taxa geral de vacância de escritórios na capital paulista recuou 2,3 pontos percentuais nos doze meses encerrados no quarto trimestre de 2025 e mais 2,6 pontos percentuais até o primeiro trimestre de 2026; nos edifícios Triple A, o recuo no mesmo período foi de 2,8 pontos percentuais, tendo a região dos Jardins operado com vacância inferior a 10%. A absorção bruta de escritórios na cidade somou 842 mil m² nos doze meses encerrados em março de 2026, o que representa o melhor início de ano em oito anos, de acordo com a entidade.
Levantamentos da Buildings, plataforma especializada em dados do mercado imobiliário, mostram trajetória semelhante sob outra metodologia: a vacância geral de escritórios em São Paulo caiu de 23,7% no terceiro trimestre de 2023 para 12,5% no segundo trimestre de 2026. O movimento, porém, é desigual entre corredores: no mesmo levantamento, a vacância da Nova Faria Lima e da Avenida Paulista ficou entre 5,7% e 6,4% no período, contra 19,5% em Vila Olímpia e 24,7% na Chácara Santo Antônio — regiões que ainda absorvem o excesso de estoque entregue nos últimos anos.
Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLa — provedora de dados imobiliários que tem o Brasil como responsável por 65% de sua operação na América Latina —, classifica como “positiva” a vacância de cerca de 20% observada na cidade em sua leitura do mercado, por comparação aos 23%-24% do auge da pandemia de covid-19, com os submercados de Faria Lima e Paulista operando entre 8% e 10%, patamar que o executivo considera saudável. No Rio de Janeiro, a Buildings registrou vacância de 24,2% no segundo trimestre de 2026, ante 35,3% no fim de 2023; e o mercado carioca também dá sinais de retomada na região central, favorecida pela escassez de novos lançamentos corporativos e pelo retorno gradual ao trabalho presencial, segundo o Secovi Rio.
Escritórios comerciais: menos espaço e mais eficiência
A recuperação, portanto, não representa uma simples volta ao modelo anterior à pandemia. As empresas retornaram ao escritório com outras prioridades. Em muitos casos, deixaram de buscar grandes áreas dimensionadas para receber toda a equipe diariamente e passaram a procurar espaços menores, mais bem localizados e com infraestrutura de maior qualidade.
O escritório contemporâneo precisa acomodar diferentes configurações ao longo da semana. Áreas colaborativas, salas de reunião, recursos tecnológicos, eficiência energética e facilidade de adaptação tornaram-se mais relevantes. O espaço físico também passou a exercer um papel importante na cultura organizacional, na integração das equipes e na atração de profissionais.
Essa transformação favorece edifícios capazes de oferecer plantas flexíveis, serviços compartilhados e custos operacionais previsíveis. Também explica o crescimento do interesse por escritórios boutique, espaços flexíveis e soluções prontas para ocupação. A redução da área privativa nem sempre significa redução de qualidade. Muitas empresas estão trocando quantidade de metros quadrados por melhor localização, tecnologia e eficiência de uso.
Um exemplo ilustra esse movimento: o edifício da Alameda Santos, 2.477, adquirido pela São Carlos por R$ 47 milhões em dezembro de 2021, passou por um retrofit de R$ 16 milhões, concluído em doze meses — nova fachada em pele de vidro, ampliação dos vãos entre lajes, troca de elevadores, mais vagas de garagem, bicicletário e rooftop. Parte da área foi negociada em uma operação de sale-and-leaseback com a antiga proprietária, a Vivest, e o ativo passou a atrair demanda de startups por módulos de 500 a 1.000 m² Isso mostra como o retrofit pode reposicionar um ativo obsoleto sem aumentar sua área construída.
Lojas físicas: experiência e integração com o digital
No varejo, a mudança é igualmente profunda. A loja física não perdeu sua importância, mas deixou de ser apenas o local em que a venda acontece. O ambiente também funciona como vitrine, showroom, ponto de retirada e troca, espaço de relacionamento e extensão da presença digital da marca.
Pesquisa da Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas e do SPC Brasil, realizada em 2025, mostra essa complementaridade: embora sites e aplicativos sejam utilizados por 95% dos consumidores ouvidos, 82% continuam comprando em lojas físicas. O ambiente presencial se destaca especialmente pela facilidade de troca, pelo atendimento e pela possibilidade de demonstração dos produtos.
É nesse sentido que muitos estabelecimentos passam a operar como showrooms. O consumidor conhece, experimenta e compara o produto no espaço físico, mas pode concluir a compra pelo aplicativo ou site. Em outros casos, realiza o pedido digitalmente e utiliza a loja para retirada, troca ou suporte. A eficiência do ponto comercial deixa, assim, de ser medida apenas pelas vendas registradas no caixa daquele endereço.
A Amaro, marca de moda lançada em 2012 como operação 100% digital, é um dos casos mais citados desse modelo no Brasil. Em 2015, abriu sua primeira “Guide Shop”, ou seja, loja física pensada para a cliente ver e experimentar as peças, com a compra fechada no site e entrega em casa. Ao longo do tempo, as lojas passaram a manter estoque completo, permitindo que o produto fosse levado no ato, ainda que a venda continuasse registrada digitalmente. O modelo, hoje replicado por outras marcas, mostra como a loja física pode funcionar como ponto de experiência e conversão, sem depender apenas das vendas do próprio caixa.
Shopping centers: a expansão dos complexos multiúso
Nos shopping centers, essa mudança amplia a importância da experiência e da diversidade de usos. Gastronomia, entretenimento, serviços, saúde, bem-estar e eventos ganham espaço ao lado do varejo tradicional. Segundo a Abrasce, 28% dos shoppings em operação no país já integram um complexo multiúso — combinação com torres residenciais, imóveis comerciais, hospitais e hotéis —, ante 16% em 2016, movimento que o setor batizou de “life center”. Esses empreendimentos estimulam a circulação de pessoas em diferentes períodos do dia e reforçam a função dos shoppings como pontos de convivência urbana, não apenas de consumo.
O Shopping Parque da Cidade, na zona sul de São Paulo, é apontado como o primeiro “life center” do país. Inaugurado em 2019 pela incorporadora Enashopp, reunindo em um único complexo o shopping, um hotel, seis torres comerciais, duas torres residenciais e uma área verde de 22 mil m², foi o primeiro empreendimento da América do Sul a obter a certificação ambiental LEED ND Silver. O projeto exemplifica, na prática, o movimento identificado pela Abrasce: shoppings que deixam de ser apenas destino de compras para se tornarem parte de complexos urbanos multiúso.
Essa transformação não representa enfraquecimento do setor. A Abrasce informa que o Brasil, com 658 empreendimentos e 124,8 mil lojas atualmente, recebe em torno de 471 milhões de visitas por mês. O faturamento do segmento chegou a R$ 200,9 bilhões em 2025. Os números mostram que os shoppings continuam relevantes, mas sua função urbana e comercial está se tornando mais abrangente.
O que muda na avaliação dos imóveis comerciais?
Para proprietários e investidores, o novo cenário exige atenção. Imóveis comerciais com boa localização pode perder competitividade se apresentar plantas rígidas, custos condominiais elevados, infraestrutura ultrapassada ou dificuldades de adaptação. Por outro lado, ativos antes considerados menos atrativos podem ganhar valor quando passam por retrofit, mudança de uso ou reposicionamento.
A vacância, nesse contexto, deve ser analisada além do percentual isolado. É necessário entender quais imóveis estão vagos, por quanto tempo permanecem disponíveis e que fatores dificultam sua ocupação. Uma taxa elevada pode revelar excesso de oferta, mas também pode indicar uma incompatibilidade entre o produto imobiliário existente e o perfil atual da demanda.
O mesmo cuidado vale para a definição dos valores de locação. Comparar apenas o preço por metro quadrado pode produzir uma leitura incompleta. Incentivos concedidos ao locatário, períodos de carência, responsabilidades por obras, condomínio, tributos, prazo contratual e capacidade de adaptação do imóvel interferem diretamente no custo efetivo da ocupação.
Os imóveis comerciais não estão desaparecendo; na verdade, estão sendo redesenhados. Escritórios tornam-se ambientes de colaboração e cultura; lojas, pontos de experiência e integração de canais; shopping centers, plataformas de convivência, serviços e consumo.
Nesse novo mercado, os ativos mais valorizados não serão necessariamente os maiores, mas aqueles que conseguirem oferecer localização, eficiência, flexibilidade e múltiplas possibilidades de uso. Mais do que ocupar metros quadrados, empresas e consumidores esperam que cada espaço cumpra uma função clara e esteja preparado para mudar com ela.
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Rafael Rossetti
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