Luvas e a Avaliação Imobiliária: entenda os conceitos

Um dos setores que segue aquecido, é o mercado imobiliário. Inclusive com aceleração e crescimento comparado a anos anteriores. Entenda como funciona a avaliação imobiliária

O setor imobiliário brasileiro teve um crescimento acelerado nos últimos anos, atraindo investimentos externos e intensa movimentação de venda e compra de imóveis urbanos e renovações locatícias.

Esse aquecimento refletiu em atualizações das normas regulamentadoras e discussões a respeito dos métodos de avaliação imobiliária e as variáveis que a compõem.

Dentre essas variáveis, destacam-se o ponto comercial e as luvas, e a sua importância para a composição do “preço” do imóvel ou do valor locativo. Isso não pode ser visto apenas sob o aspecto físico de terreno e edificação. Mas deve levar em consideração o valor que lhe é agregado pelos bens incorpóreos do comércio nele estabelecido.

A norma ABNT NBR 14653-2 define ponto comercial como sendo o “bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial”. Essa mesma norma chama de luvas “a quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração pelo ponto comercial”.

Sob o ponto de vista jurídico, o ponto comercial surge ou da localização da propriedade imóvel do empresário, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação do imóvel pertencente a terceiro. 

Nesse caso, o ponto comercial se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento comercial.

O que é a Lei de Luvas?

As luvas, no ramo imobiliário, surgiram com o Decreto 24.150/34, mais conhecido como Lei de Luvas, que buscava proteger o fundo de comércio e sua continuidade. Atribuía-se, então, aos locatários detentores dos requisitos legais (contrato de locação escrito; com prazo determinado mínimo ou a soma dos prazos ininterruptos de cinco anos; e exploração do comércio por, no mínimo, três anos ininterruptos), o direito de renovar seus contratos compulsoriamente.

Para conceder contratos com prazo igual ou superior a cinco anos, ou simplesmente por serem proprietários de locais muito valorizados, os locadores cobravam uma quantia determinada (luvas). De forma a compensá-los pelo fato de que o locatário, se atento aos prazos, dificilmente poderia ser retirado de seu ponto comercial. Note-se que o pagamento de luvas garantia o direito à exploração do ponto por um período determinado – e não à ‘compra’ do ponto comercial.

Conceitualmente, os institutos permanecem sem alteração

Do ponto de vista legal, a cobrança de luvas está expressamente proibida (art. 43, I, Lei nº 8.245/91 – Lei de Locação), exceto para os espaços de shopping center, por força do art. 54 da mesma lei. Mas há entendimento jurisprudencial, com o qual concordamos, admitindo a sua exigência na contratação inicial da locação comercial.

Outra situação, porém, é a da transferência ou cessão do fundo de comércio para terceiro. Em cujo contexto o adquirente ou cessionário será sucessor do cedente no contrato de locação.

Nessa hipótese, considerando que o ponto comercial é um dos elementos do fundo de comércio, fala-se em cobrança de luvas para a “transferência do ponto”. O que, no nosso entender, nada mais é do que o reembolso das luvas pagas pelo cedente quando da contratação inicial. 

Desta forma, pode ou não sofrer alguma alteração em razão da valorização imobiliária ou da atividade anterior do cedente, além do que se pagaria pelos outros elementos do fundo comercial.

Aqui, parte-se do princípio de que o valor incorpóreo do fundo de comércio se integra apenas em parte no valor do imóvel, trazendo benefícios ao proprietário pelo trabalho alheio. Lembrando que não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietário e à localização do imóvel, tal quota de enriquecimento em detrimento do inquilino que criou o valor, pois importaria em enriquecimento sem causa do proprietário. 

Vantagem do contrato fechado

Nesse contexto, a cessão de um contrato fechado em condições mais vantajosas do que as de mercado, que representaria uma rentabilidade futura ao cedente, pode ser considerada individualmente e remunerada a título de luva. Mas representando uma antecipação desse benefício futuro, e não mero reembolso pela cessão do contrato de locação.

Situação distinta é a do shopping center, no qual as luvas não se resumem apenas à localização e expectativa de exploração. Mas representam a importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center. 

Este valor envolve pesquisa de mercado, estudos de viabilidade econômica e de projetos, garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura organizacional do futuro shopping. Isso se denomina hoje de parcela do fundo de comércio ou “sobre fundo comercial”.

O que se verifica, portanto, é uma tendência a não limitar as luvas a simples remuneração pelo ponto comercial. Mas a considerar e avaliar, individualmente, outros ativos correlacionados, que gradativamente ganham mais importância e destaque no critério contratual-legal.

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Bibliografia:

• TOMAZETTE, Marlon (2011). Teoria Geral e Direito Societário. Curso de Direito Empresarial v.1, 3ª edição, editora Atlas.