Fundos de Investimentos Imobiliários: a nova estrela dos investimentos

A aquisição de imóveis sempre foi considerada como um investimento sólido em todo mundo, ideal para quem buscava rentabilidade e baixo risco. Hoje não é diferente, mas a forma de investir, sim. Regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) estão em franca expansão no país. Com distribuições históricas consistentes, alguns fundos podem ter sua rentabilidade comparada a de um investimento de renda fixa. E por isso têm se tornado o xodó de investidores, incorporadores e gestores de fundos.

Assim como os já conhecidos fundos de ações, de renda fixa e de derivativos, o FII é uma alternativa para quem deseja rentabilidade com risco diversificado e diluído entre os cotistas, seja o investidor pessoa física ou jurídica.

Segundo estudos feitos a partir de dados da BM&FBovespa, os fundos compostos de imóveis comerciais, como prédios de escritórios, shoppings, hotéis e hospitais, são os mais cotados. Com o aquecimento do mercado imobiliário e da economia em geral, os fundos lastreados com imóveis comerciais têm baixa volatilidade de receitas.

Prédios de escritórios, por exemplo, têm a menor taxa de ocupação histórica e em geral seus contratos de locação são feitos com locatários de baixo risco de crédito e longos ciclos comerciais. Segundo o “Balanço Anual do Mercado 2011 e Tendências para 2012” elaborado pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi), a incorporação de imóveis corporativos cresceu 25% e a escassez de imóveis para alugar pode, inclusive, ter influenciado na redução de ações locatícias.

O segmento de Shopping – Mercado também segue em contínuo crescimento, segundo a série de estudos “Valor Análise Setorial” e a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). O estudo do jornal “Valor Econômico” mostra que, em 2010, o desempenho deste segmento foi 17,5% superior ao ano anterior. Considerando-se apenas os shoppings temáticos como, por exemplo, os automotivos, têxteis e de móveis & decoração, temos que, de um total de 53 imóveis em 2005, saltamos para 83 em 2011.  Além disso, suas altas taxas de ocupação contam, até hoje, com elevados investimentos visando expansões. E, segundo a Abrasce, 124 novos shoppings serão inaugurados até 2013.

Já o segmento de Hotéis de Negócios e Turismo passa por uma fase na qual a oferta não atende à demanda, elevando a taxa de ocupação média, que historicamente era de 50%, para 70%. Segundo estudo elaborado pelo Fórum de Operadores Hoteleiros no Brasil, a taxa de ocupação média nas grandes capitais em 2011 foi de 80% – um crescimento de 30 pontos percentuais sobre a taxa média histórica –, com perspectivas de elevação devido aos eventos programados para os próximos anos.

Mas antes de decidir por investir em um FII, é importante ter em mente suas vantagens e desvantagens.

Dentre suas vantagens, destacamos:

A possibilidade de investir valores inferiores aos necessários para adquirir sozinho um imóvel;
 
A divisão de riscos como vacância, inadimplência e custo de manutenção entre os cotistas;

A isenção de IR sobre os rendimentos gerados por este tipo de investimento – exclusivamente para pessoas físicas;

Maior liquidez na hora de resgatar o valor investido, graças à expansão do Mercado Secundário de Cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários.

Como desvantagens, alertamos para:

O risco de o investimento estar atrelado ao mercado imobiliário no qual está inserido o ativo, que é composto por variáveis não controladas (dentre elas, taxa de ocupação, custo condominial e valores locatícios).

A rentabilidade não ser garantida, diferentemente do que ocorre com os Certificados de Recebíveis Imobiliários.
 
A participação minoritária não dá ao cotista poder de decisão. É necessário obter o apoio da maioria nas assembleias.

Além disso, sugerimos que se levante a vida útil remanescente do FII em questão e os seus níveis de reinvestimentos projetados para os próximos anos. Isso impactará no fluxo de caixa do empreendimento e consequentemente na redução da distribuição e rentabilidade do fundo.

E lembre-se: rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. 

(Márcia Frazão | Apsis Consultoria)