Quem é quem nas fusões

Não vai parar por aí a onda de fusões e aquisições observadas no mercado imobiliário nacional. Traçando o perfil do setor, chega-se a um cenário favorável a investimentos como a recente aquisição pela PDG Realty – agora a maior empresa do País – da Agre, companhia formada pelas antigas gigantes Klabin Segall, Agra e Abyara.

“O crédito farto de hoje favorece a existência de várias e pequenas empresas. Mas o setor ainda é pulverizado demais e tende a ficar mais enxuto”, afirma Armando Halfeld, analista de construção civil da Ativa Corretora.
Neste panorama, o programa do governo “Minha casa, Minha vida” exerce papel fundamental. No primeiro semestre, o segmento teve um forte – e positivo – impacto nos resultados das grandes construtoras, que, pouco antes, tinham abocanhado pequenas companhias voltadas para a baixa renda.

Presença forte na bolsa de valores
“Quando as construtoras começaram a abrir capital, perceberam que o segmento popular era o que tinha o maior potencial. Daí em diante, a Gafisa comprou a Tenda, a PDG comprou a Goldfarb, que já atuava na área. O comprometimento do governo com o ‘Minha casa, Minha vida’ deu mais segurança para as empresas arriscarem. O setor é o que reúne mais representantes na bolsa, pois tem uma dependência extrema de capital”, completa Halfeld.

O objetivo é comum a todas: ganhar mercado. Mas as cinco empresas mais valiosas do setor hoje apostam em estratégias diferentes.
Enquanto a líder PDG Realty manteve o foco na aquisição de empresas de segmentos distintos, a Cyrela (segunda no ranking) investiu em parcerias regionais, como a feita com a RJZ, no Rio, e na criação da marca popular Living.

Em terceiro no ranking, a MRV é a única que sempre esteve voltada para imóveis populares. A empresa aposta na criação de escritórios próprios, Brasil afora. A Gafisa (4ª), por sua vez, comprou a Tenda (popular) e a Alphaville (de alto padrão) para ampliar seu mercado, e a Rossi Residencial (5ª) investiu forte na regionalização da marca.

Para Luis Largman, diretor de Relações com Investidores da Cyrela Brazil Realty, dentro de dois anos o cenário para novas aquisições estará mais quente ainda: “Quando a oferta de crédito atingir um ponto de equilíbrio, ou seja, deixar de ser tão abundante, poderá haver um aumento de aquisições entre empresas do setor. Mas qualquer movimentação nesse sentido vai requerer atenção em relação aos custos. A demanda, por sua vez, continuará aquecida.”

Presidente da CHL, controlada pela PDG Realty, Rogério Chor afirma que o boom dos imóveis populares fez a construtora mudar o foco rapidamente no ano passado.
“O setor não atuava no segmento médio/baixo há muitos anos. Em 2008, ele representava apenas 20% dos lançamentos. Já no ano passado, esse número pulou para 61%. É bom para todo mundo: empresa e comprador”, diz Chor.

No primeiro semestre, 73% das unidades comercializadas pela Rossi Residencial foram do segmento econômico. De acordo com o diretor nacional de vendas da empresa, Marco Adnet, o “Minha casa, Minha vida” foi um divisor de águas: “Não há como ignorar o segmento. Mas outra ação importante foi investir em diretorias regionais. Isso nos permitiu ter um domínio do mercado, que é cíclico e por região, sem precisar comprar empresas.”

Investir em imóvel popular, entretanto, requer expertise, diz uma fonte do setor. Sem margem para erros, quem não se adequar ao novo público pode ter a imagem arranhada. Por isso, muitas empresas optam por criar a segunda marca, direcionada ao segmento.
Nesse cenário, a MRV é vista como exceção
“As construtoras tiveram que passar por um período de aprendizado para trabalhar com imóveis populares. Isso nos deu uma dianteira. Saber trabalhar com os custos é fundamental”, diz Rodrigo Colaris, diretor comercial regional da MRV.

Diretor de incorporação da Gafisa, Alexandre Millen revela a tática da empresa para ganhar mercado: “Ao invés de buscarmos novas aquisições, optamos hoje por parcerias que flutuem entre as três marcas: Gafisa, Tenda e Alphaville.”

Expectativa de queda de preços
O fato é que, para o consumidor, as consequências desse movimento do mercado imobiliário são aumento de oferta e, mais à frente, queda de preços dos imóveis na planta.
Por enquanto, os valores continuam subindo. Mas, numa visão macro, a expectativa é de que eles caiam à medida que novas unidades forem entrando no mercado.
“Como muitas construtoras adiaram lançamentos por conta da crise, isso deve acontecer em dois, três anos. Hoje, a oferta ainda não consegue suprir a demanda”, diz Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac).
Vice-presidente da RJZ Cyrela, do grupo Cyrela Brazil Realty, Rogério Zylbersztajn destaca que o mercado exige uma "posição de atenção".

“Ainda temos muito a lançar este ano, mas estamos receosos quanto a uma possível redução da margem de lucro, devido à alta dos custos da mão de obra e do material de construção.”
No Estado do Rio, 37 companhias já fizeram lançamentos este ano
Valores de mercado à parte, um outro ranking, o da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), aponta quais construtoras/incorporadoras lançaram mais unidades no Estado do Rio. O levantamento mais recente, com dados de janeiro a junho, aponta a liderança da PDG Realty/CHL, com nove empreendimentos.
“Só no primeiro semestre deste ano vendemos o triplo de 2009. A nossa expectativa é crescer 30%”, diz Rogério Chor, presidente da CHL.

Segundo o mesmo ranking, 37 empresas lançaram unidades em 2010. Uma prova, segundo Chor, de que o mercado fluminense é bastante pulverizado, com espaço para empresas de todos os portes: “A cidade dispõe de muitos terrenos pequenos, que não interessam às grandes empresas, mas podem ser bem explorados pelas pequenas. E algumas podem se destacar.”
É o caso da Rubi Engenharia que, com 30 anos de mercado carioca, firmou pela primeira vez uma parceria para seu próximo empreendimento. Em 2010, fará quatro lançamentos, somando um volume de vendas de R$ 80 milhões, montante maior do que a soma dos lançamentos dos últimos cinco anos, que foi de R$ 65 milhões.

“Empresas de capital fechado como a Rubi sofreram um impacto muito menor da volatilidade de preços do mercado com a crise de 2008 e puderam assumir uma postura agressiva durante o período de turbulência. Além disso, elas têm uma estrutura mais enxuta, que permite maior agilidade no processo de tomada de decisão, aspecto importantíssimo em momentos de incerteza”, diz Ana Carolina Alvim, sócia da empresa.
Opção por crédito fácil e sem riscos
De fato, mesmo sem o aporte do mercado de ações, empresas de capital fechado também têm atingido bons resultados.

Uma delas é a Calçada. A construtora figura entre as dez que mais unidades lançaram em 2009, de acordo com o ranking da Ademi. Para este ano, estão previstos quatro lançamentos, nos bairros da Tijuca, Freguesia, Penha e Rocha.
“Mesmo com um volume de negócios que chancelariam um IPO (sigla em inglês para oferta pública de ações), a Calçada optou por manter seu capital fechado, já que o fácil acesso a linhas de crédito a juros baixos se mostra mais prudente que o risco da captação de recursos do mercado financeiro. A estrutura familiar também é um dos pontos que pesam a favor dessa decisão”, afirma Bruno Oliveira, gestor de marketing da empresa.

Marketing ajuda a puxar as vendas
Com a concorrência cada vez mais acirrada, não basta ter know how para construir, é preciso saber vender o empreendimento.
Sócio-diretor da agência Percepttiva, especializada em marketing imobiliário, Rafael Motta Duarte diz que a procura por técnicas de marketing pelo setor aumentou 30% nos últimos anos.
“Ferramentas de conquistas, tais como apartamentos decorados, salas de vídeo e material gráfico de alto nível, já se mostraram bem-sucedidas. Hoje, a grande novidade são as imagens em 3-D e os filmes virtuais, que retratam, com grande fidelidade, como o empreendimento ficará depois de pronto”, afirma Duarte.

O Globo, Flávia Monteiro