Riscos dos fundos imobiliários de um só imóvel vieram à tona neste ano

Ao menos quatro fundos deram belos sustos nos quotistas: West Plaza, Higienópolis, Hospital da Criança e Hospital Nossa Senhora de Lourdes.

Os fundos imobiliários surgiram como uma alternativa ao investimento direto em imóveis, com vantagens em relação à liquidez, preço e diversificação de ativos. Esta última característica, no entanto, não se aplica a todos os fundos e tem preocupado os investidores que compraram cotas de fundos “monoativos” (que investem em um único empreendimento).

Problemas recentes envolvendo imóveis que fazem parte do portfólio de fundos, como os shoppings Higienópolis (foto) e West Plaza e os hospitais Nossa Senhora de Lourdes e da Criança, fizeram alguns investidores questionar se investir em fundos com um único imóvel no portfólio é mesmo uma opção segura.

Para o economista e autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, Luiz Calado, aplicar todos os recursos em um fundo que investe em um único imóvel é mesmo mais arriscado. “É um risco concentrado. Pode acontecer uma série de problemas, como o atraso no pagamento de aluguel, e o investidor fica à mercê deste inconveniente jurídico”, diz.

Ele ressalta que quem pretende investir em fundos imobiliários deve procurar diversificar a carteira. “Também não adianta ter vários fundos diferentes, todos de shoppings localizados em São Paulo, por exemplo, já que a prefeitura está fazendo ações que estão afetando os shoppings. É preciso diversificar em setores de diferentes atividades econômicas”, aconselha.

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa e diretor da XP Investimentos, Rodrigo Machado, concorda que um fundo imobiliário de um único ativo concentra mais o risco, mas lembra que, dependendo do inquilino, a aplicação pode ser até menos arriscada do que em um fundo com vários ativos. “É muito difícil, de forma generalizada, dizer que um é melhor ou outro é pior. A análise é muito mais complexa e depende do risco de crédito do inquilino. É preciso olhar a relação ao risco/retorno do investimento”, afirma.

Higienópolis e West Plaza
O shopping Pátio Higienópolis vem enfrentando problemas na justiça por conta das vagas de estacionamento disponibilizadas aos clientes. De acordo com a prefeitura, que chegou a pedir o fechamento do shopping, o empreendimento que deveria ter 1.994 vagas, sendo 1.524 no local e 470 em duas garagens externas, apresentava apenas 1.175 vagas internas e nenhum convênio externo. A administração do shopping, por sua vez, entrou com liminar contra o fechamento argumentando que as 1.994 vagas de estacionamento só devem ser exigidas depois da reforma do empreendimento. A liminar foi aceita.

No caso do shopping West Plaza, a Prefeitura de São Paulo cassou, no início de agosto, o alvará de funcionamento do empreendimento, localizado na zona oeste da cidade de São Paulo, sob suspeita de que ao menos 20 mil metros quadrados estejam irregulares, pois a construção não consta na planta original aprovada. O shopping também foi multado.

A Brazilian Mortgages/BTG Pactual, gestora do fundo Shopping West Plaza (que detém 30% de participação no shopping), divulgou carta ao mercado recentemente, dizendo que os administradores do empreendimento estão “se esforçando para adequar o shopping às exigências feitas pelas autoridades públicas no menor tempo possível”.

Segundo o documento, paralelamente, a administradora está regularizando as inconformidades apontadas pela prefeitura. “Esclarecemos que já foram instaurados processos para regularização dos cadastros imobiliários dos três blocos que integram o West Plaza, e já iniciamos o processo de demolição de parte do quarto pavimento do shopping, de modo a readequar a área total edificada ao projeto aprovado”, dizia a carta.

Mas os shoppings West Plaza e Higienópolis não foram os únicos a darem dor de cabeça para os investidores de fundos “monoativos”. Há alguns meses, atrasos no pagamento de aluguel do Hospital Nossa Senhora De Lourdes e do Hospital da Criança, cujos imóveis também pertencem a fundos imobiliários, trouxeram à tona o mesmo problema. “Por isso, se for comprar cotas de um fundo com um único ativo, o ideal é que você mesmo faça a diversificação. Ao invés de aplicar R$ 50 mil em um único fundo monoativo, você pode colocar R$ 10 mil em 5 fundos diferentes, por exemplo”, aconselha o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes.

(Info Money | Diego Lazzaris Borges)