A BR Properties anunciou, ontem, oferta de aquisição de suas ações (OPA) pelo BTG Pactual, seu maior acionista, por um fundo gerido pelo banco e pela Brookfield BR7. A motivação foi o baixo valor da cotação da BR Properties na BM&FBovespa, com desconto em relação ao valor patrimonial.
Ontem, os papéis da empresa fecharam em alta de 9,54%, cotados a R$ 11,71, aproximando-se do valor da oferta de aquisição, que propõe R$ 12 por ação.
Se a oferta for bem-sucedida, os ativos da BR Properties serão, posteriormente, repartidos entre o BTG, a Brookfield BR7 e o fundo.
A oferta da BR Properties suscita dúvidas se outras operações semelhantes podem ser anunciadas em empresas do setor imobiliário, devido às fortes quedas que os papéis têm sofrido. Em 2014, o mercado imobiliário residencial encolheu pelo terceiro ano consecutivo. No segmento de propriedades comerciais para renda, que é o de atuação da BR Properties, há excesso de oferta, principalmente em escritórios.
Há quem questione se empresas como Tecnisa, com controlador forte, poderiam também anunciar fechamento de capital, mas a sinalização é que a prioridade dos recursos de geração de caixa pelas incorporadoras é a redução do endividamento. O que tem sido comum é anúncio de recompra de ações pelas empresas.
A oferta da BR Properties ocorrerá por meio do fundo Bridge, do qual dois fundos têm fatia de 50% cada. Em um deles, o BTG tem 70% de participação, e a Brookfield BR7 – que não é acionista da BR Properties -, os demais 30%. O BTG é minoritário no outro fundo, chamado de BC Fund, o qual gere e administra.
A operação atribuiu à BR Properties valor de R$ 3,6 bilhões, considerando a oferta de R$ 12 por papel e os 298,23 milhões de ações. A cifra foi considerada baixa por analistas por ser 50% inferior ao valor justo das propriedades da empresa. Segundo o Bank of America Merrill Lynch, há espaço para revisão do preço. Não há prêmio de controle e o valor proposto é inferior ao preço-alvo de R$ 15 por ação da atribuído pelo banco.
O preço de R$ 12 inclui R$ 3,02 em dividendos. No leilão, o pagamento será, portanto, de R$ 8,98. Para que a oferta de aquisição ocorra, será necessária adesão mínima de 85% do total de ações.
Após a oferta, haverá cisão da BR Properties. O BC Fund será o controlador da empresa e também terá ativos físicos. O BTG ficará com escritórios, galpões e imóveis de varejo, e a Brookfield BR7, com seis escritórios. Se a oferta for bem sucedida, a Brookfield BR7 negociará com o BTG a compra de parte do imóvel comercial WT Morumbi, por cerca de R$ 560 milhões.
Uma das dúvidas do mercado é o que acontecerá com o endividamento da companhia. Analistas questionavam se o BC Fund ficaria com as dívidas, enquanto BTG e Brookfield levariam apenas ativos.
Por meio da assessoria de imprensa, o BTG Pactual informou que os passivos serão repartidos conforme os ativos a que se relacionam. Ou seja, quem ficar com um empreendimento ficará com a dívida daquele projeto. O BC Fund ficará com as dívidas corporativas.
Em teleconferência para comentar os resultados do banco, o presidente do BTG, André Esteves, afirmou que a operação da BR Properties “vai ser muito construtiva” para o investidor que quiser ter acesso às propriedades da companhia sem se tornar acionista.
Segundo ele, a cotação das ações da BR Properties se descolou muito do preço dos ativos no mercado imobiliário. “E os investidores estão interessados em comprar propriedades, não ações”, afirmou.
O banqueiro comparou a oferta à iniciativa da fabricante de cigarros Souza Cruz, que anunciou que pretende fechar o capital. “Reflete muito o momento do mercado acionário brasileiro”, disse.
(Valor)
