Aluguel comercial retoma patamar pré-crise
Empresas que procuram espaços em São Paulo e no Rio de Janeiro e fazem questão de se instalar em endereço nobre, grandes lajes, prédio verde – ou, de preferência os três requisitos juntos – enfrentam dificuldades para encontrar imóveis. Há pouca disponibilidade de bons espaços e o que existe está sendo oferecidos a preços considerados altos demais.
O aquecimento econômico reflete diretamente a procura por espaços corporativos. E o raciocínio inverso é fielmente verdadeiro. Aos primeiros sinais de crise ou desaceleração, as empresas abandonam ou postergam a ideia de mudança ou de ampliar os seus espaços. Repetindo o movimento no mercado imobiliário como um todo, o segmento de escritórios de alto padrão em São Paulo e no Rio está bastante aquecido. Há poucos empreendimentos novos sendo entregues este ano e a reação natural é a de elevação dos preços.
Uma análise de todos os espaços disponíveis em São Paulo mostra que o preço médio de locação dos chamados prédios classe A (a classificação vai até triplo A) tiveram aumento de 18%, de R$ 55 por m2 para R$ 65, mas ainda estão abaixo de 2008. O valor atual representa alta de mais de 50% em relação ao preço médio praticado entre 2000 e 2006, quando os aluguéis classe A em São Paulo ficaram na faixa de R$ 42. "Não existe bolha, mas uma recuperação do mercado, que sofreu forte queda dos preços entre 2000 e 2006 e, em 2009, teve novo soluço", diz Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis.
Em regiões consideradas mais nobres, como Berrini e Faria Lima, e principalmente, com pouca oferta de espaço – nessas regiões acabou o potencial construtivo – os preços estão muito acima da média da cidade. O preço médio dos prédios de padrão mais alto da Faria Lima, segundo estudo da Colliers, está em R$ 127, o dobro do que se pagava em 2006 e 59% acima de 2007. Os prédios que ainda estão para chegar estão sendo cotados na faixa de R$ 130 a R$ 180 o metro quadrado. "Já começa a perder o sentido estar na Faria Lima. Será só para quem realmente precisa exibir um endereço nobre", diz Fábio Maceira, presidente da Jones Lang LaSalle. No centro do Rio – onde há escassez enorme de espaço-, apesar de alguns prédios novos estarem sendo entregues, os melhores edifícios estão sendo alugados a R$ 110 em média.
Quem precisa das chamadas áreas contíguas, está com mais dificuldade, já que os espaços disponíveis estão bastante fracionados. Uma empresa em busca de 2 mil m2, por exemplo, só encontrou cinco possibilidades. A Heineken Brasil, que comprou a mexicana Femsa e está em busca de uma sede, encontrou poucas opções dentro das especificações que a matriz exige, como o fato de o prédio ser sustentável, por exemplo. "Tivemos de mudar alguns requisitos iniciais, não queríamos ficar divididos em andares, mas não vai ter jeito. Já a exigência de um prédio verde foi mantida", afirma Paulo Macedo, diretor. "Existem opções, mas os preços estão altos."
Segundo o Valor apurou, o Itaú Unibanco procura um espaço grande, de cerca de 10 mil m 2 – o equivalente a um prédio – para a área corporativa e chegou a estudar várias oportunidades na avenida Faria Lima, tanto para aluguel quanto compra, mas teria desistido temporariamente por conta dos preços elevados. O banco já ocupa um grande espaço na própria Faria Lima e alugou outros 12 andares na Marginal Pinheiros.
A forte demanda trouxe de volta a pré-locação, usual no fim dos anos 90. Ela voltou timidamente ao mercado em 2008 e agora está a todo vapor. Quando a oferta está baixa, o interesse pelo que está para sair aumenta. Resultado: os prédios são entregues totalmente (ou muito perto disso) alugados.
Um dos edifícios mais cobiçados do mercado é o prédio que está sendo construído pela Brookfield e acaba de ser vendido para o Grupo Malzoni por R$ 17,5 mil o metro quadrado – será entregue em outubro de 2011. É o único triplo A em construção (há mais três classe A e um classe B). Há mais dois previstos, mas ainda em fase de projeto. Há vários inquilinos em negociação. "Há muita chance de o prédio estar entre 80% e 100% alugado quando chegar ao mercado", afirma Cardoso, da Richard Ellis, empresa responsável pela locação do imóvel de 75 mil m2.
No Rio, metade da segunda torre do Ventura (prédio no centro da cidade, que deve ser vendido em breve e fica pronto em agosto) já está alugada para o BNDES. Outro prédio no centro, o Rio Branco 115, que será entregue em outubro está 40% alugado. Em São Paulo, a antiga sede da Nestlé, que passa por uma reforma, está mais de 50% alugada e 35% em negociação.
Para os investidores – fundos de pensão, private equity e empresas de propriedades – a situação é a melhor possível. Para quem vende, os preços estão altos. Já os compradores aceitam fazer negócio, porque o preço do aluguel compensa e a conta fecha. "O potencial de aumento da receita é muito grande", afirma Cláudio Bruni, presidente da BR Properties, empresa criada em 2006 para fazer gestão de patrimônio. Com uma carteira de 1 milhão de m2 prontos e 150 mil 2 em desenvolvimento, a empresa está com 2,5% de áreas vagas.
A situação dos preços daqui em diante está atrelada a dois fatores: o volume de nova oferta e a situação da economia no momento. É consenso entre as empresas especializadas que o mercado caminha para uma situação de equilibrio entre 2011 e 2013, quando entram perto de 700 mil m2 e quase 1,3 milhão de m2, se os projetos forem considerados nessa conta. "Em outro momento da economia os preços não se sustentariam nesse patamar, mas a perspectiva de crescimento dá fôlego ao mercado", diz Ricardo Betancourt, presidente da Colliers. Para Mariana Hanania, gerente de pesquisa de mercado da Cushman & Wakefield, até o fim de 2010 deve haver uma valorização entre 5% e 6% nos aluguéis.
(Daniela D”Ambrosio | Valor)
