O cenário econômico sofreu grandes oscilações decorrentes da pandemia da Covid-19. Foi um período de constantes adaptações e de quedas para alguns setores econômicos e ascensão para outros, como, obviamente, o setor de saúde. Além dele, o e-commerce também se beneficiou, e muito, durante todo esse tempo. Mesmo com certas incertezas e cortes orçamentários, as compras online dispararam nos primeiros meses da pandemia e se mantêm em alta até hoje.
Desta forma, esse volume de compras exige uma logística por trás. Afinal, o consumidor não quer esperar semanas para receber seus produtos. Por isso, grandes empresas precisam otimizar suas entregas, necessitando ampliar seus estoques e centros de distribuição, o que movimenta o mercado imobiliário de galpões e condomínios logísticos. Determinadas regiões do Brasil, como no Ceará, por exemplo, encerrou 2021 em 99,6% de lotação.
Contudo, o mercado de galpões e condomínios logísticos já estava sendo objeto de grande expansão nos últimos anos, uma vez que há pelo menos 4 anos os principais índices de mercado (absorção líquida, atividade construtiva e taxa de vacância) apresentam resultados favoráveis. Mas, o ano de 2021 ficou marcado pela quebra de recordes, justamente pela consolidação do e-commerce como um hábito de consumo da nossa sociedade.
Além disso, o aumento da procura imobiliária, o mercado de galpões e condomínios logísticos são uma boa opção de Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Para a diversificação de carteira e também têm um bom potencial para gerar retornos satisfatórios. Sendo uma boa fonte de renda passiva para quem deseja se expor à renda variável. Na qual os ganhos vêm dos aluguéis pagos ou da valorização desses ativos no mercado.
Mas como funcionam os fundos imobiliários de galpões e condomínios logísticos na prática?
Como falamos, para grandes empresas, contar com um galpão para fazer a logística dos produtos é essencial para uma gestão eficiente. Porém, nem sempre há recursos disponíveis para a compra ou construção desse espaço. Visto que, além de alto investimento, é preciso tempo para que um espaço fique apto para isso. Nesses casos, as empresas podem decidir alugar galpões de terceiros.
Nesta hora, que entra o FII: a gestora do fundo efetua a compra do imóvel e disponibiliza o aluguel para empresas que buscam um local para implementar suas operações. Os proventos ou dividendos dos investidores vêm justamente desse pagamento de aluguel. Também há o ganho com a valorização da cota, se for o caso.
Fechamento do 4° trimestre de 2021 do mercado de galpões e condomínios logísticos
Dados recentes publicados pela Buildings, plataforma de inteligência de mercado imobiliário que mede os principais índices desses empreendimentos. Apresentou recentemente seus números, que indicam que os estoques de galpões logísticos do país são de cerca de 27.155 mil m².
Sendo assim, a absorção líquida (desconsiderando as eventuais devoluções ao mercado) manteve o patamar do terceiro trimestre de 2021 com cerca de 926.500 m² ocupados. O que fez com que a taxa de empreendimentos não ocupados fechasse o ano em 11,2%.
Fonte: Buildings
Assim, São Paulo é o principal estado em quantidade de condomínios e m² em estoque, visto que concentra mais de 50% da área total desses empreendimentos. Possui cerca de 15.166 mil m² de estoque e fechou o 4° trimestre de 2021 com absorção líquida de cerca de 600 mil m². E a taxa de vacância, ou seja, de imóveis ainda não ocupados, é de cerca de 10%.
Fonte: Buildings
O mercado do estado do Rio de Janeiro, apesar dos problemas estruturais, seguiu estável, com um estoque de cerca de 2.750 mil m² fechando o 4° trimestre de 2021 com absorção líquida de quase 150 mil m² e taxa de vacância de cerca de 20%.
A absorção líquida, ou seja, o saldo de novos espaços ocupados menos o que foi devolvido, atingiu um saldo positivo de 9.895 m².
Desta maneira, os dados oriundos da Cushman & Wakefield mostram que o valor por metro quadrado alugável é de R$ 20,74, o que representa um aumento de 0,2% em relação a janeiro – valor mais elevado desde março de 2021.
Fonte: Buildings
Apesar dos números cada vez mais consolidados, os especialistas atentam para o índice de atividade construtiva, que fechou o 4° trimestre de 2021 em mais de 4.152 mil m². Ou seja, esse volume vai ser incorporado ao estoque total de forma quase imediata, uma vez que o prazo de obras de imóveis dessa natureza é mais curto. Isto pode resultar no aumento da taxa de vacância desses empreendimentos a curto e médio prazos.
Em contrapartida, os valores médios pedidos em operações de locação se mantiveram no mesmo patamar ao longo dos últimos anos, enquanto o preço de construção desses empreendimentos aumentou, resultando em um maior desafio para os desenvolvedores em fechar a viabilidade de projetos desse tipo.
Vantagens dos fundos imobiliários de galpões logísticos
Portanto agora que você já entendeu o que é o mercado de galpões e condomínios logísticos, como ele pode se tornar um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), e como está o mercado atual na questão de oferta e demanda, conheça as vantagens e desvantagens de investir nesse FII.
Contratos longos
De modo geral, os fundos imobiliários de galpões logísticos possuem inquilinos que firmam contratos de longa duração, o que é benéfico para ambos os lados. O proprietário do imóvel, o FII, tem a garantia da renda por alguns anos e o inquilino pode negociar um aluguel mais acessível.
Construção simplificada
Como também, os galpões logísticos são estruturas de armazenamento de mercadorias, sua estrutura pode ser bem mais simples do que as demais construções que compõem os fundos imobiliários, como as lajes corporativas e os shoppings. Isso proporciona uma construção mais rápida e que necessita de menos investimentos e recursos para manutenção.
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Paulo Blanco
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