A cada ano que passa, o brasileiro tem recebido mais luz e conhecimento em relação à educação financeira, e uma das consequências disso é o aumento de investidores nos Fundos de Investimentos Imobiliários.
É por meio desses fundos que os investidores passam a ser donos de ativos de forma rápida e rentável com menos burocracias para manter, vender ou alugar um imóvel, e até mesmo não depender de um montante expressivo de capital para esse tipo de aquisição.
Modalidades de FIIs
Existem três categorias de ativos que podem compor a carteira de um FII:
Fundos de papel – São os investimentos feitos em Letras de Crédito Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários ou similares.
Fundos de tijolo – Esses investimentos são em imóveis físicos, como casas, prédios, galpões, hotéis, shoppings, entre outros.
Fundos de fundos – São aqueles grupos que se formam para comprar cotas de outros Fundos Imobiliários e fazer uma carteira diversifica.
Essas são as principais categorias, mas também existem outras em menor escala.
Como qualquer tipo de investimento, é preciso ter atenção a alguns pontos para que seja vantajoso. Um deles é a necessidade de avaliação anual dos ativos desses FIIs.
Por que avaliar os ativos de FIIs anualmente?
Um dos indicadores que requer atenção ao se investir em um FII é o seu valor patrimonial que representa o valor de avaliação de seus ativos.
Os imóveis detidos pelo fundo costumam ter um valor maior do que o que é representado pelo valor da cota no mercado (cota negociada na bolsa). Por isso, saber o valor dos ativos auxilia na análise dessa relação.
Além disso, o Preço sobre Valor Patrimonial da Cota representa o ágio ou o deságio em que aquele ativo está sendo negociado, sendo que para o cálculo do Valor Patrimonial de uma cota divide-se o valor do Patrimônio Líquido do fundo pelo número de cotas.
No final de cada período, as empresas realizam seu balanço patrimonial de estoque, para entender como foi o ano e qual a realidade financeira dos seus negócios.
Dessa mesma forma, deve ser feita a avaliação dos Fundos de Investimentos Imobiliários. De acordo com a instrução normativa 472 da CVM, o exercício do fundo deve ser encerrado a cada doze meses. A partir disso, é necessário fazer o levantamento das demonstrações financeiras relativas ao período.
Deverão ser informados à CVM, no prazo de 90 dias após o encerramento do exercício:
- As demonstrações financeiras;
- O relatório do auditor independente;
- O formulário eletrônico conforme exposto na instrução normativa.
O descumprimento dos prazos estabelecidos na instrução gera multa diária ao administrador do fundo.
Acompanhar anualmente o valor patrimonial auxilia também a conhecer a qualidade dos ativos e sua respectiva demanda e liquidez.
O que deve constar na avaliação das cotas
Existem alguns elementos que são indispensáveis na avaliação dos Fundos de Investimentos Imobiliários. Dentre eles, podemos destacar:
- Descrição das características do imóvel;
- Descrição das diligências efetuadas;
- Fundamentação da escolha dos métodos de avaliação;
- Caso o fluxo de caixa descontado tenha sido utilizado como base de avaliação, ainda são descritas algumas possibilidades, como (i) a taxa de desconto utilizada para avaliação dos fluxos projetados; (ii) a incidência ou não de tributos no cálculo do fluxo; (iii) o risco de vacância; (iv) o valor individualizado de aquisição utilizado para cada imóvel em relação ao valor de mercado; e (v) a análise de sensibilidade da valorização do fluxo de caixa, com explicitação das variáveis sensibilizadas;
- Caso o imóvel esteja alugado, é preciso avaliar os rendimentos por meio dos contratos de aluguel ou por um cálculo de valores que possa vir a gerar;
- Cálculo dos valores com manutenção com o imóvel;
- Análise de possíveis negociações ou propostas para compra do imóvel.
Consultoria Apsis
O objetivo de todo o investidor é o lucro. No entanto, é preciso manter um controle sobre todas as aplicações financeiras. Por isso, é de suma importância que, ao final de cada exercício fiscal, seja feita a avaliação da carteira para fins de marcação do valor das cotas dos Fundos de Investimentos Imobiliários.
É nesse momento que você precisa do serviço de uma empresa que conta com profissionais qualificados e habilitados para fazer essa análise.
A Apsis faz a análise das principais classes de ativos e passivos que fazem parte do patrimônio líquido do Fundo de Investimento Imobiliário. Contamos com uma equipe especializada e multidisciplinar para fazer a avaliação dos seus investimentos.
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