As avaliações de FIIs precisam atender aos requisitos da Instrução Comissão de Valores Mobiliários (ICVM) nº 472/2008, que, por sua vez, trazem algumas peculiaridades, sendo alguns pontos até mais exigentes do que os critérios básicos da Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) 14.653-01 e suas partes, a qual trata da avaliação de ativos.
Por isso, preparamos este conteúdo para explorar os requisitos básicos relacionados à ICVM 472/08 (principalmente no seu Anexo 12) quando se trata de avaliação dos ativos imobiliários.
Avaliações para FIIs: os elementos de identificação
- Identificação da empresa avaliadora e das pessoas responsáveis pela avaliação, com descrição da experiência da empresa na avaliação de imóveis e histórico de empreendimentos avaliados.
- Identificação do imóvel objeto da avaliação.
- Identificação do FII e de seu administrador.
- Datas de referência da presente e da última avaliação realizada do imóvel.
Dessa forma, como podemos ver, já nos itens relacionados à identificação dos elementos, existem critérios de exigência de qualificação, visto que a empresa avaliadora deve apresentar histórico de experiência com avaliações de imóveis e empreendimentos imobiliários.
Elementos da avaliação
- Descrição das características do imóvel abrangendo localização, estado de conservação, tipo de construção e finalidade a que se destina.
- Análise da localização geográfica do imóvel, compreendendo a existência de melhorias e outros aspectos que possam afetar o seu valor, descrição do mercado imobiliário da região e informações relativas a empreendimentos concorrentes.
- Descrição das diligências efetuadas, de estudos e dados setoriais utilizados, bem como de outras informações relevantes para a determinação do valor do imóvel.
- Fundamentação da escolha do método de avaliação e descrição detalhada de sua aplicação.
- Caso o fluxo de caixa descontado tenha sido utilizado como base de avaliação, descrição: (i) da taxa de desconto utilizada para avaliação dos fluxos projetados; (ii) da incidência ou não de tributos no cálculo do fluxo; (iii) do risco de vacância; (iv) do valor individualizado de aquisição utilizado para cada imóvel em relação ao valor de mercado; e (v) da análise de sensibilidade da valorização do fluxo de caixa, com explicitação das variáveis sensibilizadas.
- Com isso, o valor, à data da avaliação, dos rendimentos recebidos, se o imóvel estiver arrendado ou alugado, ou, caso contrário, a estimativa dos rendimentos que possa gerar.
- Se o imóvel estiver alugado, descrição das principais cláusulas dos contratos de aluguel utilizadas para fins da avaliação, explicitando prazos, atualizações, descontos, multas, hipóteses de rescisão e revisão dos valores.
- Estimativa dos encargos de conservação, manutenção e outros que sejam indispensáveis à exploração econômica do imóvel.
- Justificativa utilizada para a escolha das taxas de atualização, remuneração, capitalização, depreciação, bem como de outros parâmetros predeterminados pelo avaliador.
- Indicação de eventuais transações ou propostas de aquisição em que se tenha baseado a avaliação, relativas a imóveis com idênticas características.
Indicação do valor final proposto para o imóvel, de acordo com o método de avaliação escolhido pelo avaliador e independentemente de valores diversos que tenham sido demonstrados por meio da aplicação de outros métodos.
Nessa etapa, destacamos os requisitos relacionados à análise detalhada do desempenho do mercado imobiliário local e também os eventuais concorrentes do empreendimento objeto da avaliação.
As metodologias devem estar justificadas em relação à sua escolha. Caso o método da capitalização de renda por meio do fluxo de caixa descontado seja aquele utilizado. As fundamentações para utilização das premissas de avaliação devem ser fundamentadas. Assim como os parâmetros operacionais analisados e os cenários alternativos devem ser modelados, considerando as variáveis chaves da projeção.
Outros pontos importantes são relacionados à ocupação e a eventuais receitas geradas pela exploração econômica do objeto, além de despesas e custos de carregamento. Atributos contratuais em caso de locação ou arrendamento em curso devem ser devidamente descritos no relatório, independentemente da metodologia escolhida para avaliar o ativo.
Avaliações para FIIs: elementos de responsabilidade
- Indicação de eventuais ressalvas ao valor proposto para o imóvel, bem como da existência de circunstâncias especiais que não permitam a determinação adequada de seu valor.
- Sempre que informações ou elementos relevantes que possam influenciar a determinação do valor do imóvel não estejam disponíveis ou não tenham sido apresentados, indicação das limitações decorrentes desse fato para a análise.
- Declaração do avaliador que elaborou o laudo em consonância com as exigências desta Instrução.
- Identificação das sociedades controladoras ou controladas pelo administrador com as quais o avaliador mantenha relação de trabalho ou de subordinação.
- Indicação das cotas que detenha no fundo ao qual se refere o imóvel objeto da avaliação.
Ressaltamos as eventuais possibilidades de conflitos de interesses caso o avaliador detenha cotas ou participações em FIIs nos quais os seus ativos imobiliários sejam objetos de avaliação.
Agora que você entendeu um pouco mais sobre a avaliação de fundos imobiliários, conheça também as nossas soluções sobre avaliações de ativos imobiliários em FIIs para atendimento à ICVM 472/08.
Paulo Blanco
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