GP capta fundo para investir em imóveis

Com resultados aquém do desejável nos negócios de private equity, a GP Investimentos decidiu empenhar-se para ampliar a atuação na área imobiliária, tirando proveito de bons resultados colhidos no setor, incluindo a recente saída da BR Properties. Em vez de comprar participações em empresas, como já fez com Gafisa e BR Malls, a gestora montou uma equipe dedicada a selecionar e investir diretamente em empreendimentos.
 
Depois de investir US$ 50 milhões do próprio caixa em nove projetos, a GP pretende captar um fundo destinado especificamente para a área, que deverá contar com US$ 250 milhões. Em uma segunda fase, a GP estuda levantar recursos de investidores locais – algo pouco usual na história da gestora -, inclusive de pessoas físicas, afirmou ao Valor o copresidente da GP, Antonio Bonchristiano.
 
A gestora começou a montar o time de investimentos no setor imobiliário no ano passado, com a contratação de Antonio Carlos Ferreira, ex-diretor da Gafisa, onde trabalhou nos últimos 15 anos.
 
Ao criar uma área para investir diretamente em imóveis, a GP não abrirá mão da estratégia tradicional de private equity de adquirir participações em empresas do setor, segundo Bonchristiano. "Estamos indo além, buscando um outro tipo de oportunidade na área, com perfil diferente e para investidores diferentes", afirma o co-presidente da GP – que recentemente teve recusada uma proposta de compra de ativos da Gafisa.
 
De acordo com Bonchristiano, o investimento direto em imóveis é relativamente menos arriscado e conta com uma saída mais fácil e rápida, que acontece com a venda das unidades dos empreendimentos. Por outro lado, a expectativa de ganho é menor em relação ao private equity. O objetivo da gestora é multiplicar por dois o capital investido em um prazo de até três anos e meio, o que representa um retorno da ordem de 25% ao ano.
 
A estratégia para a nova área foi definida em três frentes: residencial, comercial e shopping centers. Na primeira, a ideia é investir em imóveis de padrão médio em todo o país, atuando em parceria com empreendedores locais. Para isso, a gestora se valerá da experiência de Ferreira, que tinha como uma das atribuições na Gafisa justamente tratar das parcerias locais.
 
"As melhores oportunidades costumam passar antes pela análise dos empreendedores da região, por isso a importância das parcerias", diz Ferreira. A participação da GP em cada projeto pode variar de 50% a 80%. O objetivo da gestora é aproveitar a experiência da equipe no setor para ser mais que um parceiro financeiro.
 
Na área residencial, a gestora investiu em cinco empreendimentos, três dos quais já lançados, nas cidades de São Paulo, Santos (SP) e Goiânia (GO) e com sucesso de vendas, segundo o diretor da GP. Na capital goiana, onde serão erguidas torres com salas comerciais e apartamentos de um e dois dormitórios, mais de 85% das unidades foram vendidas em apenas cinco meses, afirma.
 
Embora o projeto de Goiânia conte com salas comerciais, a GP pretende concentrar esforços nesse segmento no eixo Rio-São Paulo, de acordo com Ferreira. O foco na área será na compra e reforma de edifícios, o chamado "retrofit". O primeiro projeto, em parceria com a BNCorp, é o de um prédio na Avenida Paulista com previsão de lançamento em junho e que, após a reforma, deverá contar com a certificação Green Building.
 
Em shopping centers, a GP pretende se concentrar em cidades médias, de 300 a 500 mil habitantes. "Pretendemos atuar em locais onde a economia está em crescimento e onde ainda não existe um empreendimento do tipo", afirma Ferreira. Atualmente, a gestora conta com dois projetos na área, que estão em fase de aprovação.
 
A entrada no setor imobiliário é uma tendência entre as principais firmas brasileiras de private equity – que compram participações em empresas. A Gávea Investimentos, do ex-presidente do Banco Central Armínio Fraga, também terá uma equipe para investir na área, liderada por Rossano Nonino, ex-diretor da Brazilian Capital.
 
O interesse das gestoras no setor imobiliário ocorre após um ciclo de forte valorização dos ativos, o que desperta em parte dos investidores o receio de um aquecimento exagerado ou mesmo de uma bolha. O executivo da GP contesta, ao menos em parte, essa tese e avalia que o valor médio do metro quadrado no país, em torno de R$ 4,5 mil, ainda é relativamente baixo. "O que se observou nos últimos anos foi uma forte valorização em algumas regiões de algumas cidades", diz.
 
Enquanto levanta recursos novos para a área imobiliária, a GP tem adotado um ritmo mais lento nos investimentos em participações em empresas. A gestora ainda conta com US$ 622 milhões disponíveis para investir em seu fundo mais recente de private equity, fechado em 2010. A última aquisição realizada pela gestora foi a da empresa de localização e monitoramento de veículos Sascar, em março do ano passado.

(Vinícius Pinheiro | Valor)