Rio ganha mais bandeiras econômicas
O Rio de Janeiro deve ganhar pelo menos mais 10 mil quartos de hotel até as Olimpíadas. Estudo da RioNegócios aponta que o número atual, 28.200 habitações, suba para 38.816 em 2016. No entanto, nenhum delas de alto luxo. Só a rede Accor, dará à cidade pelo menos 3 mil quartos, todos de nível econômico ou de médio padrão. Já o grupo Windsor está investindo em hotéis de quatro e cinco estrelas, num total de mais de mil quartos, mas nenhum deles do nível dos hotéis de alto padrão como o Copacabana Palace.
Segundo Eduardo Costa, da Performance Incorporadora, que desenvolve a maior parte dos novos empreendimentos que serão administrados pela Accor, hotéis de alto luxo tem lucratividade baixa e exigem um investimento muito maior do que os econômicos. Enquanto econômicos chegam a ter margem no lucro operacional bruto de 50%, os de alto luxo, caem para entre 25% e 30%, diz Diogo Canteras, diretor da HotelInvest.
Além disso, a maior demanda atual na cidade é para os hotéis econômicos. Enquanto a ocupação chega a 90% em alguns deles, nos de alto luxo está em 70%. Hoje, é difícil reservar um quarto de hotel no Rio de última hora. Segundo a RioNegócios, a demanda cresce de 5% a 7% ao ano. Com isso, a diária subiu 18% em 2011, o que aumenta ainda mais a atratividade de investimentos na cidade.
Para se cumprir a promessa de dobrar o número de quartos até 2016 feita pela prefeitura ao Comitê Olímpico Internacional (COI), os investidores ganharam do município isenção de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) durante as obras, de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em compra e venda de imóveis destinados ao setor até 2012 e redução de Imposto sobre Serviços (ISS) para 0,5% até 2015 para serviços prestados para construção e reconversão em hotéis.
Muitas redes internacionais estão interessadas em construir um hotel de alto luxo no Rio. A Hyatt já comprou um terreno frente-mar de 46.000 metros quadrados na Barra da Tijuca, para a construção de um hotel categoria Grand Hyatt com 408 apartamentos, mas não há previsão para o início das obras. A Four Seasons também já demonstrou interesse. No entanto, o maior problema dos grandes grupos é a falta de investimento. A maioria ainda tenta um parceiro nacional para investir, o que é muito difícil num mercado onde os terrenos são muito caros.
No ano passado, a cidade quase ganhou um segundo hotel-butique à beira-mar, com cerca de 40 quartos – hoje já há o Fasano, em Ipanema. A SIG Engenharia comprou um terreno na Viera Souto e foi assediada por redes estrangeiras. "O problema é que no terreno não havia espaço suficiente para fazer o hotel. Tentamos negociar a compra do prédio que ficava atrás, mas não conseguimos por um apartamento", conta o sócio-diretor da construtora, Otávio Grimberg. A solução foi usar o terreno para construir um edifício de apartamentos.
A Performance Incorporadora está desenvolvendo 12 hotéis para rede Accor na cidade: cinco na Barra, dois em Botafogo, um em Copacabana e quatro na região do Porto Maravilha. As bandeiras usadas serão Ibis Budget (antigo F1), Ibis Style e Novotel, com um investimento que passará de R$ 2 bilhões. Eduardo Costa, diretor da Performance Incorporadora, explica que a maior demanda na cidade é de pequenos empresários, funcionários públicos ou privados que viajam a trabalho. "Só presidente de empresa fica em hotel como o Copacabana Palace", afirma.
Em função da demanda e da falta de oferta, diz Costa, a rentabilidade dos hotéis econômicos é praticamente a mesma das grandes lajes no Rio. "A taxa de retorno nominal varia entre 10% e 15%", afirma. Dos 12 hotéis planejados, já há cinco fundos estruturados para os hotéis da Barra, com três obras já iniciadas e duas que começarão em março. "Temos um fundo institucional, dois privados nacionais e dois internacionais", explica.
O sócio-diretor da Performance conta que nos dois hotéis que desenvolveu para a Accor, o Íbis, em 2004, e o Novotel, em 2010, ao lado do aeroporto Santos Dumont, o retorno dos investidores está entre 3% e 3,5% ao mês. "São os melhores de sua categoria do país".
O diretor explica que o mercado carioca é subofertado. Copacabana, por exemplo, tem 8 mil quartos, Ipanema, Gávea e Leblon, 1,6 mil e, na Barra, 3 mil. "O problema é que muitos deles, principalmente em Copacabana, são pequenos hotéis, administrados por seus próprios donos", afirma.
Além desses 12 hotéis, a Accor também ganhará mais dois empreendimentos em Del Castilho, no shopping Nova América, em parceria com a Ancar e a Cyrella. Serão dois prédios de 440 quartos, um Ibis Budget e outro Style.
Já a SIG engenharia está construindo dois hotéis na Barra da Tijuca para a rede Windsor. O grupo é um dos poucos do país que banca seus próprios investimentos. Os dois contratos somam R$ 285 milhões, sem contar o investimento em mobiliário e infraestrutura hoteleira. Os novos empreendimentos somarão 980 quartos e terão 4 e 5 estrelas respectivamente. O grupo já entregou à cidade o Windsor Atlântica, antigo Méridien, com 545 quartos.
Mas para Diogo Canteras, da HotelInvest, os hotéis de cinco estrelas do Rio não podem ser considerados de alto luxo. "Eles não se comparam aos das redes internacionais muito menos ao Copacabana Palace", afirma. "Um hóspede desse nível não quer ficar num hotel junto a outras 500 pessoas. Além disso, o treinamento da equipe é bem diferente", explica Canteras.
(Paola de Moura | Valor)
