Existe uma bolha imobiliária?
Acho que essa é a pergunta que todos se fazem no momento. A valorização dos imóveis nas cidades brasileiras chegou a patamares assustadores. Hoje, o Rio de Janeiro está entre os dez países em que os imóveis estão mais caros, perdendo apenas para Londres, Hong Kong e Tóquio. Mas será que esse aumento todo se dá por conta de uma bolha?
Existem vários argumentos no sentido da existência da bolha. O primeiro é o próprio movimento do preço, com aumentos rápidos e significativos em curto espaço de tempo, típicos de uma bolha. O valor dos imóveis no Rio, por exemplo, literalmente dobrou em 4 anos. No mesmo período, São Paulo registrou um aumento de quase 70%. De janeiro de 2011 até janeiro deste ano, a variação do índice Fipe-Zap no preço dos imóveis foi de 26,4% na capital paulista. Os aluguéis, no entanto, não subiram tanto no mesmo período (o índice Fipe-Zap registrou variação 13,3%, em São Paulo, entre janeiro do ano passado e deste), demonstrando que a renda dos habitantes das cidades não conseguiu acompanhar a valorização dos aluguéis do mesmo modo que fez nas operações de compra, o que seria mais um indício de existência de bolha. Embora o preço nominal do aluguel (residencial e comercial) esteja de fato maior, o seu valor relativo (percentual do valor do imóvel numa fictícia compra) vem se reduzindo com o passar dos anos.
Por outro lado, o aumento dos preços tem explicações razoavelmente sólidas. Não há dúvida de que os programas de crédito habitacional aqueceram a demanda. E os próprios bancos perceberam que a possibilidade de fidelização de um comprador pagando juros por 30 anos é um negócio que vale muito à pena. Por isso, incrementaram ações e pessoal para buscar esse consumidor específico. O resultado foi um aumento de crédito tal que criou demanda superior à oferta. Outros fatores, peculiares ao Rio de Janeiro, contribuíram para valorizações maiores, como a política de segurança pública e os eventos esportivos (Copa e Olimpíada, entre outros), efeito, aliás, semelhante ao que ocorreu na Espanha (Barcelona 92) e na Grécia (Atenas 04). Ou seria mais fácil dizer que, no início da década, os imóveis no Rio de Janeiro estavam subavaliados.
Os preços também são influenciados pelo cenário econômico, em que se revela um baixo desemprego e uma renda em movimento crescente. Embora a possível contaminação da crise europeia seja algo a se pensar no horizonte de 2012 (talvez possivelmente compensada pela recuperação americana), o fato é que a probabilidade de uma inadimplência em massa para crédito imobiliário é relativamente baixa, dado o perfil de alavancagem dos bancos brasileiros. Esse é mais um ponto que reforça os argumentos no sentido contrário à existência de bolha imobiliária no Brasil.
Agora, talvez, os preços tenham chegado a um patamar que tende à estagnação. Tudo que tenho lido ultimamente indica que não há mais espaço para os aumentos fortes que assustaram nos últimos quatro anos. No Rio de Janeiro, por exemplo, a variação do preço de aluguel diminuiu 1% de dezembro de 2011 a janeiro de 2012 e tenderá a cair ainda mais já que o IGP-M de fevereiro, que regula o preço da maioria dos contratos de locação, apresentou queda de 0,06%. Os preços dos imóveis paulistas já não valorizam tanto quanto no meio do ano passado: em julho de 2011, houve uma variação positiva no preço de 2,2%, ao passo que janeiro teve valorização de apenas 1,2%.
E se os imóveis voltarem a subir? Moradores de Hong Kong se renderam aos aumentos de preço nos imóveis literalmente reduzindo qualidade de vida, passando a morar em verdadeiras jaulas, medindo 1,80 m por 75 cm por R$400. Chegaremos lá?
(Carlos Ragazzo | Exame.com)
