Método Involutivo: A importância de fundamentar o valor de um bem

Quanto vale? Você já se perguntou, fez para alguém ou já recebeu essa pergunta? O Método Involutivo explica.

Essa é uma pergunta importante no mundo dos negócios, mas não só nele. Contudo, as respostas para esses questionamentos são bem subjetivas e envolvem vários fatores para sua definição.

Partindo do princípio de que o valor de um bem ou patrimônio não está intrinsecamente presente no objeto em si, mas sim na percepção que cada indivíduo tem sobre ele, conclui-se que essa definição possui um caráter subjetivo. E essa subjetividade se manifesta justamente porque diferentes pessoas atribuem valores distintos ao mesmo bem.

É natural que tanto empresas quanto pessoas compitam por valor. Elas estão sempre buscando como agregar valor a seus produtos e serviços, pensando em como produzir valor e se destacar. Mas o que, de fato, seria esse valor? Em cada caso, é algo diferente: uma cifra diferente, um sentimento. Assim, por conta dessa subjetividade e da competição, é muito importante fundamentar tecnicamente e de forma independente cada bem.

É por isso que hoje a Apsis gera valor aos seus clientes – literalmente –, por meio de metodologias normatizadas que, atreladas ao know-how mercadológico de nossos profissionais, fundamentam e trazem confiança na valoração de bens para as tomadas de decisões em diferentes finalidades de avaliação, sejam elas para fins contábeis, controle patrimonial, operações financeiras, viabilidades de projeto, fundos de investimento etc.

Exemplificando essa fundamentação, uma das metodologias que utilizamos é o Método Involutivo, principalmente em casos de potencial de verticalização no terreno ou onde ocorre escassez de bens comparáveis para o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (que é o mais comum).

Método Involutivo na Avaliação de Imóveis

O Método Involutivo é um procedimento de avaliação baseado no raciocínio inverso: parte-se do valor de venda final esperado de um empreendimento, por exemplo, um edifício pronto com apartamentos vendidos, e, retroativamente, calcula-se o valor do terreno ou do imóvel a ser avaliado.

Assim, esse método parte do produto final, ou seja, do resultado de todo o processo de produção, para, enfim, chegar ao valor do bem inicial.

Quando aplicar o Método Involutivo na avaliação de um imóvel?

É importante saber quando aplicar esse método, visto que ele não é aplicável a todos os casos. Ele é mais adequado em situações quando:

• O imóvel a ser avaliado possui potencial de incorporação. Por exemplo: um terreno em área urbana;
• Não existem imóveis semelhantes disponíveis no mercado para fazer comparação direta;
• É preciso estimar o valor de um terreno para desenvolvimento. Por exemplo: loteamentos, condomínios, prédios etc.

Etapas do método

1. Estimar a receita bruta do empreendimento:

Valor de venda de todas as unidades resultantes da futura construção.

• Subtrair os custos do empreendimento:
  • Custo de construção
  • Custos indiretos (projetos, taxas, marketing, etc.)
  • Remuneração do empreendedor (margem de lucro esperada)
  • Tributos e encargos
• O que sobra = valor do terreno (valor do imóvel avaliado):

Assim, após esse cálculo, obtém-se o valor do terreno, que corresponde ao valor do imóvel considerado na avaliação.

De maneira mais simples, o cálculo é feito dessa forma:

• Valor do terreno = Receita líquida − custo total do empreendimento

Abordagem do método

A abordagem de método pode ser aplicada de duas maneiras diferentes: a forma estática e a dinâmica.

Na primeira, não levamos em consideração as premissas em relação ao tempo, ou seja, não realizamos um fluxo de caixa descontado para obtenção do valor presente do bem.

A vantagem dessa abordagem está no fato de que ela é ideal para terrenos com potenciais construtivos altos e útil quando o mercado está pouco transparente ou com poucos comparáveis diretos.

Conclusão

Ao embasar tecnicamente a estimativa de valor em dados consistentes, metodologias reconhecidas e premissas justificadas, o avaliador assegura que o resultado da avaliação seja auditável, defensável e utilizável com segurança por diferentes partes interessadas: investidores, credores, órgãos reguladores ou o Poder Judiciário.

Se a sua empresa precisa estimar o valor de um terreno com potencial de desenvolvimento, o Método Involutivo pode ser uma excelente alternativa. A Apsis atua com rigor técnico e independência para garantir uma avaliação confiável e estratégica mitigando riscos e promovendo a transparência necessária nas transações e relações patrimoniais. Entre em contato conosco.