A Comissão de Valores Mobiliários editou, na última semana de agosto de 2018, a regulamentação para ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, estabelecendo a Instrução CVM 602 (CIC hoteleiro), que trata da venda pública de unidades hoteleiras, denominadas no setor condo-hotéis. O condo-hotel tem sido, há alguns anos, o formato de financiamento de hotéis no Brasil, por falta de linhas de crédito acessíveis ou mais participação de fundos de investimento no negócio. Foi responsável pelo financiamento, por exemplo, de mais de 30 mil apartamentos hoteleiros só na cidade de São Paulo.
O modelo envolve, principalmente, incorporadores, redes hoteleiras e investidores individuais, sendo os últimos os financiadores de quartos de hotéis (normalmente ainda na planta), mediante promessa de rentabilidade baseada no resultado esperado da operação. Entre esses agentes, existem os consultores independentes, que realizam os Estudos de Viabilidade de Projetos Hoteleiros. Com a entrada da CVM neste processo, o estudo de viabilidade tornou-se item indispensável para o registro prévio da oferta, de modo que a venda seja levada a público.
A nova instrução é um avanço para o setor, regulando prazos do registro da oferta de condo-hotéis, penalidades e conteúdo publicitário, distribuindo as responsabilidades pelos envolvidos no empreendimento e garantindo informações adequadas para a tomada de decisão dos investidores, principalmente investidores de varejo, agora sem restrições ou qualificações específicas. Em destaque, a Instrução CVM 602 define como “ofertante” a sociedade incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize atos de distribuição e esforço de venda pública de CIC hoteleiro. Atribui a fiscalização da atividade dos corretores de imóveis à ofertante, ato que trará mais “atenção” ao discurso no momento da comercialização das unidades. Admite que a operadora não é a responsável pelos esforços de venda do CIC hoteleiro e não se enquadra no conceito de ofertante, mas que ela é responsável pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante pela norma. Define as práticas e o conteúdo do estudo de viabilidade e a competência da consultoria ou do consultor individual, assegurando clareza na linguagem e apresentação das informações sobre a rentabilidade e os riscos que envolvem o projeto, de maneira a contribuir para a tomada de decisão dos investidores.
Com a Instrução CVM 602, todo o processo de financiamento hoteleiro, no formato de condo-hotéis, irá se tornar mais transparente, evitando práticas ruins no setor e profissionalizando cada vez mais todos os players no mercado. Diogo Viana – Equipe de Projetos
