Pátria sai em busca de ativos imobiliários
Capitalizados, os fundos de private equity voltam a ter uma postura ativa no mercado imobiliário e disputam com as incorporadoras boas oportunidades no setor. Prosperitas e Tishman Speyer estão levantando recursos com com investidores locais e estrangeiros e o Pátria Investimentos está perto de concluir o processo de captação. Segundo o Valor apurou, o Pátria já tem mais de US$ 400 milhões para investimentos exclusivos no setor imobiliário.
Muitos desses fundos tiveram de recuar durante a crise. Não eram sequer recebidos pelos investidores internacionais. A partir do ano passado, porém, o apetite dos estrangeiros – especialmente com o Brasil – voltou e as empresas que atuam por meio de fundos conseguiram levantar recursos. Paralelamente, os investidores brasileiros passaram a se interessar pelo mercado. "Metade do nosso fundo é de estrangeiros e metade brasileiros", afirma Alexandre Borensztein, sócio responsável pela área imobiliária. Aqui no Brasil, os gestores de fortunas (family offices) e fundações de empresas privadas estão bastante interessadas em investir no setor imobiliário. O Pátria também conseguiu aportes das áreas private dos bancos Itaú e Citibank.
A concorrência começou na fase de bater à porta dos investidores e levantar recursos. Segundo Borensztein, investidores mais disputados chegaram a dizer que o Pátria era o terceiro fundo que eles atendiam na mesma semana. "Competimos com oito a nove fundos", afirma. Agora, no entanto, a disputa passou para o mercado imobiliário de fato. Os fundos esbarram com todos os incorporadores e empresas de gestão de patrimônio imobiliário na compra de terrenos e de ativos. "O espectro de gente que compete é muito grande", afirma o sócio do Pátria.
Para Borensztein, não existe uma bolha imobiliária prestes a estourar no curto prazo. Mas os preços também não devem ceder. "Existem algumas anomalias, mas o importante é conseguir um diferencial na originação do negócio, na compra do terreno". Para o executivo, a demanda por espaços fabris, logísticos e de escritórios é grande e há espaço para absorção de novos empreendimentos.
Como a compra de terrenos está muito difícil e disputada, o Pátria resolveu criar um "banquinho" de terrenos, prática que apenas as incorporadoras faziam antes. O Pátria comprou um terreno no Rio de Janeiro, por exemplo, porque sabia que havia uma empresa interessada na localização. Com o terreno na mão, fará um projeto "build to suit", sob medida para a companhia.
O mercado de empreendimentos sob medida para empresas começa a enfrentar a concorrência dos galpões já prontos, segmento que recebeu uma enxurrada de investimentos de diferentes empresas imobiliárias. No caso de companhias que precisam de soluções simples, pode ser mais fácil optar por algo pronto e, normalmente, mais barato. "De fato, é um dilema para as empresas e nós competimos com a incorporação de galpões", diz Borensztein.
O Pátria vai investir em centros de distribuição, prédios corporativos, call centers e fábricas. Não pretende entrar no mercado residencial, como fizeram os concorrentes. "Tem muita gente que faz (residencial) e não vejo como agregar valor ao processo", diz. Entre 2002 e 2005, o Pátria investiu no setor com capital dos sócios. Levantou cerca de US$ 100 milhões no primeiro fundo, com onze investimentos, como o centro de distribuição da Kimberly-Clark, em 2006. Está na fase de vender os ativos e captar o retorno aos investidores. As americanas Hines e Tishman estão na mesma fase.
(Daniela D”Ambrosio | Valor)
